對(duì)于小房換大房的購房者來說，由于剛需房價(jià)格堅(jiān)挺，而改善型住房的價(jià)格卻在下跌，其換房的價(jià)差大為縮小。可以部分、甚至全部抵消利率提高帶來的還貸增加數(shù)。而且，當(dāng)房價(jià)下行時(shí)，改善型購房者選擇的余地也變得更大，可以更加從容。這一切，在房價(jià)單邊放量上漲時(shí)是不可能實(shí)現(xiàn)的。

如果說此次房貸利率提高，打壓了改善型需求，那只能說明這并非真正的改善型，且不是自住，而是投資或投機(jī)——此類購房需求對(duì)利率特別敏感（因?yàn)樵诩酉⒅芷谥匈I房，不僅每月還貸壓力變大了，而且房子還有下跌的極大風(fēng)險(xiǎn)），這也是此輪樓市調(diào)控中要重點(diǎn)打擊的對(duì)象。

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一旦下跌成為共識(shí)，房價(jià)就崩塌了

雖然房貸利率提高對(duì)購房者的負(fù)擔(dān)不會(huì)造成太大的影響，但是，其帶來的沖擊卻可能是巨大的。

樓市跟股市一樣，其典型特征都是越漲越買，越跌越不買。

舉個(gè)簡單的例子，2015年樓市暴漲之際，我的一位朋友抱怨說，都怪那些瘋狂買房的人炒高了房價(jià)，而事實(shí)上，我這位朋友自己也在此期間買了一套，因?yàn)樗X得還會(huì)漲……一個(gè)市場上有無數(shù)個(gè)像我朋友這樣的人，必然就會(huì)推高房價(jià)，從而使得“漲”的預(yù)期最后真的實(shí)現(xiàn)了。

根據(jù)索羅斯的“反身理論”，即便是一個(gè)荒誕的故事，也會(huì)因?yàn)槿藗兊募w認(rèn)識(shí)偏差，而變成“真實(shí)”，直到最后因快速調(diào)整而結(jié)束。

樓市的“定向加息”就給出這么一個(gè)調(diào)整信號(hào)。2015年330以來的降息降準(zhǔn)、降低首付……等都是支持的信號(hào)，此次則相反。

1986年-1991年日本房價(jià)大漲，但隨著1991年日本央行加息，泡沫瞬間被刺破。我國的樓市不至于崩盤，但從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，貨幣收緊是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)周期性上漲結(jié)束的動(dòng)因。

2007年暴漲的房價(jià)就是在連續(xù)加息后崩塌的；2011年初，首套房利率是基準(zhǔn)至1.1倍之間，半年之后房價(jià)就出現(xiàn)了下跌……而根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，自從“3.17新政”后，北京13個(gè)區(qū)中有8個(gè)區(qū)的房屋均價(jià)已下跌，因?yàn)闃I(yè)主對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期減弱，樓盤報(bào)價(jià)普遍下調(diào)，4月第二周，降價(jià)業(yè)主占比上升至66.9%，是自2016年以來的最高水平！

考慮到當(dāng)前的國際大環(huán)境是加息和縮表，利率上行壓力較大，房貸利率提升后，對(duì)樓市的沖擊，會(huì)逐漸從量變到質(zhì)變，使得人們的預(yù)期繼續(xù)下行。跟上漲時(shí)的預(yù)期一樣，一旦下跌成為大家的共識(shí)，也是一個(gè)不斷自我強(qiáng)化的過程。

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