根據(jù)國土資源部公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，征收集體土地面積仍達到國有建設(shè)用地供應(yīng)面積的50%以上。從長期來看，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房存在很大空間，中國農(nóng)業(yè)人口占全國總?cè)丝?0%，而農(nóng)村建設(shè)用地卻大概占全國建設(shè)用地的60%，并且農(nóng)業(yè)人口的主力軍是在城市，集體建設(shè)用地普遍效益較低。

曹端海說，雖然集體建設(shè)用地具有較大的潛力可挖，但仍具有較大的局限性。就當(dāng)前而言，僅限于住房用地部分住房用地供需矛盾突出的城市，在這些城市周邊農(nóng)村建設(shè)租賃房，能夠形成規(guī)模效應(yīng)，便于集中建設(shè)、集中投資。而目前不少城市尚存在住房庫存較高的狀況，這些地方顯然是不適合的。

長期以來，中國的城市住房用地來源于政府征地、壟斷供應(yīng)國有土地兩方面。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，并未從根本上打破目前政府壟斷供應(yīng)城市住房的體系。根據(jù)《方案》規(guī)定，租賃住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)沒有發(fā)生改變，租賃住房所用土地仍屬于集體建設(shè)用地；房屋只租不售，禁止轉(zhuǎn)租，承租人不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)。

曹端海對經(jīng)濟觀察報分析，盡管如此，《方案》一定程度上突破了現(xiàn)有的土地管理法律法規(guī)。根據(jù)《土地管理法》，當(dāng)前集體土地的使用范圍僅限于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等。該法第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但目前《土地管理法》處于修訂階段，通過試點，也為這種合理的事實合法化奠定了基礎(chǔ)。

房價影響

8月28日集體用地建租賃住房的新政策發(fā)出后，房價要降的聲音涌動。然而，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政策對商品房市場房價的影響幾乎可以忽略，而租賃市場房價是否有較大波動，還需等待試點的規(guī)模和節(jié)奏。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對經(jīng)濟觀察報表示，他估計本次試點城市的集體土地供應(yīng)量不會太大，對房價幾乎沒有影響?！耙驗榧w土地上租賃住房的產(chǎn)權(quán)沒有變，無論增加多少供地，都是租賃產(chǎn)權(quán)。集體土地并不會成為國有建設(shè)用地，更不會提供可以交易的商品房?！睆埓髠フJ(rèn)為，從投資回報率的角度來說，相對于城市郊區(qū)的集體用地，城中村的集體用地更有可能建設(shè)租賃住房。“而城中村的集體用地目前已經(jīng)存在很多出租房屋，所剩下的土地就更少了。”