官方:適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策 積極推動城中村改造(3)
這在前幾年的政策邏輯上也有體現(xiàn)——“重點解決好青年人、新市民的住房困難問題”，這些人口主要集中在超大特大城市。
來自學(xué)界的研究也驗證了這一判斷，根據(jù)清華大學(xué)吳璟、徐曼迪等人的分析，考慮到人口增長、城市化和城市更新等因素，全國住房需求也在不斷萎縮。
論文顯示，2001-2010年,我國年均住房需求量約為812萬套,2011-2015年約為974萬套；
而在2021-2025年,則會降為656萬套;2026-2030年,會進(jìn)一步降低到455萬套。
與之對比，高峰時期，我國每年商品房銷售面積高達(dá)18億平方米，約合1400-1500萬套住房，明顯超出了市場的真實需求。
如此巨大的體量，撐起了世界第一大房地產(chǎn)市場，也培育出近10萬家房地產(chǎn)企業(yè)的超級市場，帶動數(shù)百萬乃至上千萬人的就業(yè)需求。
然而，市場需求在減少，住房供應(yīng)不可能長期維持在高位，新形勢的到來就是必然事件。
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人口，是房地產(chǎn)的長期之錨。
房地產(chǎn)長期看人口
，只要有足夠多的人口支撐，尤其是年輕人的支撐，房地產(chǎn)即便遭遇階段性困局，最終也能走出來。
歷史經(jīng)驗證明，“嬰兒潮”是助推房價上漲的最大動力之一，而人口負(fù)增長、超老齡化，則是房價橫盤乃至持續(xù)走低的最大拖累。
1946年到1964年出生的嬰兒潮一代，迄今都是英國最大的住房持有群體。而在日本，當(dāng)時的嬰兒潮，更是助推了上世紀(jì)70年代-80年代的房地產(chǎn)大繁榮。
經(jīng)濟(jì)研究也表明，一個國家年輕人口越多，越容易形成資產(chǎn)泡沫；老年人增多之后，當(dāng)初的資產(chǎn)泡沫沒有這么多人來接盤，資產(chǎn)回報率可能會下降。
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