2024年四季度，房地產(chǎn)行業(yè)核心指標(biāo)企穩(wěn)。10月以來全國新房月度網(wǎng)簽面積連續(xù)同環(huán)比增長，一手房成交占比持續(xù)回升，70城房價年末收窄。

“丁祖昱評樓市”2025年度發(fā)布會上預(yù)判，預(yù)計(jì)2025年上半年止跌基本完成，八個城市的各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較佳，并將在2025年率先回穩(wěn)。這些城市包括杭州、上海、成都和西安等。

除了這八個城市，多數(shù)二三線城市短期內(nèi)庫存高企，接下來仍將大力推行去庫存、降風(fēng)險，市場修復(fù)仍有待核心城市傳導(dǎo)。過去一年，在一系列政策支持下，典型城市庫存指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。從狹義庫存來看，樣本城市中多數(shù)狹義庫存規(guī)模有所下降，2024年壓降規(guī)模最大的五個城市分別為鄭州、青島、佛山、東莞和南京。其中鄭州庫存規(guī)模減少了214萬平方米排在首位，東莞變化幅度最大，庫存降幅同比下降25%。

少數(shù)明顯上升的城市如上海、成都、西安，均為當(dāng)前新房市場去化表現(xiàn)較好的城市。從去化周期來看，受新房交易流速下降影響，九成樣本城市消化周期較2023年有所上升，超過一半的城市消化周期在18個月以上。在去庫存降風(fēng)險的大趨勢下，新房成交大于土地成交，已經(jīng)成為2024年絕大多數(shù)城市去庫存的常態(tài)。

從長期庫存來看，深圳、重慶、東莞等七個城市表現(xiàn)突出，2024年宅地成交建面不到新房成交規(guī)模的一半，相當(dāng)于長期去化周期降低了6個月以上，極大減輕了城市的庫存風(fēng)險。以深圳為例，2024年新房成交492萬平方米，而宅地成交建面只有89萬平方米，長期庫存下降403.6萬平方米，按2024年的新房成交流速計(jì)算，相當(dāng)于廣義消化周期降低了9.8個月。

基于庫存風(fēng)險等8個維度45個細(xì)分指標(biāo)判斷，杭州、上海、成都、西安等八個城市的各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較佳，將在2025年率先回穩(wěn)。杭州、上海、成都、西安屬于第一梯隊(duì)，短期內(nèi)市場熱點(diǎn)恒熱，在政策支持下使得市場短期尚能保溫。四城在2024年均大幅減少了土地規(guī)模供應(yīng)，進(jìn)一步壓降城市消化周期，其中杭州核心板塊消化周期僅為4.5個月，上海也僅為12.6個月。

天津、深圳等為第二梯隊(duì)，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，新房項(xiàng)目來訪、認(rèn)購，二手房成交量等短期內(nèi)都出現(xiàn)激增現(xiàn)象，預(yù)期市場仍在持續(xù)修復(fù)。合肥、北京等主要是基于低庫存現(xiàn)狀，只要銷售好轉(zhuǎn)，市場便能迅速恢復(fù)，潛力較大。

相較而言，多數(shù)二三線城市短期內(nèi)仍處于庫存高企、去化緩慢的調(diào)整期。典型城市如果能夠保持2024年的去庫存進(jìn)度，2025年東莞、鄭州、蘇州、佛山、南京等城市狹義消化周期有望重回18個月以內(nèi)，回歸到合理范圍之內(nèi)，長春、常州、南寧的去化壓力也有望持續(xù)改善。

得益于年內(nèi)中央穩(wěn)市場舉措的出臺以及各地主管部門的積極落地執(zhí)行，供小于求已經(jīng)成為了城市新房市場的常態(tài)，并通過保障房售出、收購閑置項(xiàng)目等方式進(jìn)一步促進(jìn)庫存指標(biāo)的下降，去庫存、降風(fēng)險進(jìn)程正在快速推進(jìn)。相比率先回穩(wěn)的八個城市，多數(shù)城市進(jìn)入回穩(wěn)期或許稍晚，但去庫存的力度并未減弱，隨著越來越多城市達(dá)成階段性的去庫存目標(biāo)，市場信心有望隨之回升，并成為2025年行業(yè)筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵力量。