小區(qū)跟進調(diào)降物業(yè)費，“現(xiàn)金奶?！痹庥鲇麎毫?行業(yè)變革悄然展開(2)

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2025-04-18 08:06:08 第一財經(jīng)

小區(qū)業(yè)主們算了一筆賬，小區(qū)一共有約10萬平方米的建面，物業(yè)公司一年的基礎(chǔ)物業(yè)費收入就達到500多萬元，再加上電梯廣告、停車費、快遞柜收益，物業(yè)公司穩(wěn)賺不虧，即便是降費后也肯定有其他物業(yè)公司愿意來投標。

對此，一位在物業(yè)行業(yè)工作十多年的資深人士表示，像上述案例中的剛需電梯小區(qū)，一年有幾百萬元的基礎(chǔ)物業(yè)費收入較為常見，這些收入過半都要花在人員成本上。物業(yè)公司用到的人員包括保安、保潔、綠化園藝、工程維修、客服管家等，配備的人員數(shù)量直接影響著物業(yè)服務質(zhì)量。物業(yè)公司還有一些支出大頭，包括設備設施的維護、暴雨臺風天氣的突發(fā)應急、社區(qū)活動等。公共區(qū)域產(chǎn)生的收益，如電梯廣告、車庫停車費等，根據(jù)民法典，在扣除合理成本之后，應該是業(yè)主共有的。此外，還需要考慮到多數(shù)小區(qū)都存在一定的欠繳率。

有些物業(yè)公司工程維修響應及時，遇到突發(fā)情況應對得當，這意味著必須配備更多人員，人員成本更高；還有一些小區(qū)，物業(yè)每年都向業(yè)主返還公共收益，不存在侵吞公共收益的情況。而差的物業(yè)服務，費用不透明、垃圾清掃不及時、綠化缺少維護、維修遲緩等現(xiàn)象，意味著物業(yè)公司成本較低。評判物業(yè)公司收費高低，關(guān)鍵要看是否“質(zhì)價相符”。

在房地產(chǎn)增量擴張的年代，物業(yè)服務行業(yè)也跟著“跑馬圈地”，曾經(jīng)歷過規(guī)模擴張、物業(yè)費不斷上升、資本青睞的鼎盛期。然而近兩年來，物業(yè)行業(yè)發(fā)生了極大變化，降價潮席卷全國、規(guī)模增長乏力、資本淡漠離場，物業(yè)企業(yè)不得不走向轉(zhuǎn)型與重塑。

最近，60家上市物業(yè)服務企業(yè)披露了2024年全年財報。根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2024年60家上市物企毛利潤均值9.1億元，同比下降2.2%；凈利潤均值1.9億元，同比下降19.7%。受物業(yè)費降價、人力成本持續(xù)上升等因素影響，59家上市物企平均毛利率為19.2%；毛利率下滑疊加資產(chǎn)減值等導致整體凈利率降至4.2%。大型物業(yè)企業(yè)的凈利率下降幅度更大，2024年的整體凈利潤率僅為0.3%。

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