杭州樓市喜憂參半。表面上看，杭州的二手房成交量上半年創(chuàng)下四年來新高，達(dá)到48926套。然而新房成交量繼續(xù)創(chuàng)新低，今年上半年僅成交29974套，相較于去年上半年下降了13%。

從單月二手房成交走勢來看，行情已不再驕縱。去年5月份，杭州全面解除限購，二手房成交量維持在8000多套三個(gè)月，但8月份跌破7000套至6688套。去年九月末一線城市全面救市，杭州隨之跟進(jìn)。從數(shù)據(jù)來看，去年9月杭州十區(qū)二手房網(wǎng)簽6033套，10月份增至9120套，11月份更是突破萬套。今年春節(jié)過后，3月份杭州二手房市場火熱，十區(qū)共成交12413套，創(chuàng)下近8年來新高，成交均價(jià)為30210元/㎡，環(huán)比提升4.0%，同比提升3.4%。

3月末，杭州土地市場同樣熱火朝天，一周內(nèi)誕生了兩個(gè)地王。3月25日，濱江拿地成交總價(jià)52億元，樓面價(jià)77409元/㎡，溢價(jià)率69.86%。3月28日，建發(fā)以34.35億元的價(jià)格摘得另一地塊，樓面價(jià)88029元/平方米，溢價(jià)率115.39%。

然而，勢頭戛然而止。4月份二手房網(wǎng)簽量降至9421套，5月份和6月份分別降至7716套和7335套。關(guān)稅戰(zhàn)是誘因之一，但根本原因在于房價(jià)遠(yuǎn)超城市本身的購買力。盡管深圳、廣州、成都等熱點(diǎn)城市的二手房成交量也出現(xiàn)下滑，但信心和預(yù)期是決定這些城市房地產(chǎn)行情的關(guān)鍵因素。全國宏觀大環(huán)境如經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和就業(yè)恢復(fù)情況，將決定一線城市能否徹底筑底回暖。

盡管中美談判達(dá)成協(xié)議，暫時(shí)停歇關(guān)稅大戰(zhàn)，但變數(shù)仍然較大。房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超各城市自身的購買力，即使產(chǎn)業(yè)強(qiáng)悍如深圳，其收入、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)也難以支撐泡沫巨大的房價(jià)。大多數(shù)城市的房價(jià)都遠(yuǎn)超城市本身的購買力和支撐力，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)下跌。例如，深圳房價(jià)過去三年相繼跌破8萬、7萬，去年三季度跌破6萬；寧波5月份二手房成交價(jià)跌破2.3萬元，東莞2月份二手房均價(jià)約15126元/㎡，較高峰時(shí)跌幅超三分之一；杭州的房價(jià)今年再次跌破3萬元，6月份成交價(jià)為2.71萬元/平方米。

經(jīng)濟(jì)興盛之下的房地產(chǎn)興盛才有意義。只有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、出口復(fù)蘇，樓市才會復(fù)蘇。這種背景下，杭州等熱點(diǎn)城市的調(diào)整仍將繼續(xù)。杭州樓市最高點(diǎn)在2016年，之后一路下調(diào)。2022年急轉(zhuǎn)直下，商品房銷售面積僅為1394萬平方米，相較于2021年減少了37.7%。2024年降至1038萬平方米，創(chuàng)十年來新低。杭州不缺購買力，但信心和預(yù)期缺失，加之高企的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了這座城市本身的購買力，導(dǎo)致樓市調(diào)整。目前，杭州的二手房掛牌量創(chuàng)下新高，疊加關(guān)稅大戰(zhàn)帶來的利空，調(diào)整仍將是杭州樓市今年的底色。