近期，成都、廣州、武漢等城市的一些小區(qū)開始向業(yè)主發(fā)放金額不菲的款項，有的住戶一次性收到的金額竟高達萬元。這些案例之所以引發(fā)關(guān)注，是因為大多數(shù)人在實際生活中從未享受過物業(yè)返錢的待遇，甚至很多物業(yè)公司的賬目都是糊涂賬。

物業(yè)服務(wù)分為酬金制和包干制兩種模式，只有酬金制能返還物業(yè)費結(jié)余，但全國重點城市實行酬金制運行的小區(qū)總體占比不超過8%。在共享小區(qū)公共收益方面，今年以來已有7個省市出臺住宅物業(yè)公共收益管理辦法，明確公共收益歸屬全體業(yè)主。然而，公共收益的規(guī)范管理高度依賴業(yè)主組織的有效運作，業(yè)委會是追討和監(jiān)管資金的核心執(zhí)行者。當前全國小區(qū)業(yè)委會覆蓋率不高，業(yè)主自治能力尚薄弱。

成都市金牛區(qū)保利兩河森林小區(qū)向872戶業(yè)主共計發(fā)放了941.9萬元物業(yè)費結(jié)余款，按照戶型面積的差異，有些業(yè)主領(lǐng)到了五六千元，也有業(yè)主領(lǐng)到了一萬多元。該小區(qū)于2017年交房，這筆款項是交房至2024年年底的物業(yè)費結(jié)余。這個高端住宅小區(qū)每年的物業(yè)管理費和車位管理費收入接近1000萬元。去年年底，小區(qū)業(yè)主還收到了26萬余元的公共收益“紅包”，平均每戶300元。

廣州市荔灣區(qū)裕興苑小區(qū)是一個1999年建成的老小區(qū)，今年7月12日召開了一場“業(yè)主管理費返還大會”，向全體業(yè)主發(fā)放2024年6月至2025年3月共10個月的結(jié)余管理費，返還總額達到24萬余元。有一名業(yè)主一次性拿到了2100多元，最少的也有600多元。該小區(qū)沒有聘請物業(yè)公司，而是通過直接聘請保安、保潔等方式對小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)。2016年起，小區(qū)優(yōu)化了公共設(shè)施，明確了公共收益歸全體業(yè)主所有，并從2023年開始返還物業(yè)管理費。

武漢綠地漢口中心小區(qū)也給全體業(yè)主發(fā)放了63萬元的公共收益。這筆錢主要來自地面停車場收費和場地租賃費等。2021年，小區(qū)第一屆業(yè)委會成立后與物業(yè)協(xié)商約定，小區(qū)的公共收益采取“三七分”的分配機制，即由物業(yè)扣除管理成本和稅費在內(nèi)的30％，剩下的70%歸全體業(yè)主所有。2024年初，第二屆業(yè)委會成立并決定向1138戶業(yè)主發(fā)放公共收益，今年已是第二次發(fā)放。

這些向業(yè)主“發(fā)錢”的小區(qū)有一些共同點：錢款來源有兩種，一種是物業(yè)費結(jié)余，另一種是小區(qū)公共收益；這些小區(qū)都成立了業(yè)委會，“發(fā)錢”事宜都是業(yè)委會監(jiān)督、追討、溝通后的結(jié)果。大部分情況下，如果小區(qū)向業(yè)主“發(fā)錢”，基本都是共享公共收益，返還物業(yè)費結(jié)余的情況非常少。

一家大型物業(yè)公司從業(yè)者表示，目前物業(yè)費的主流收取方式有兩種，一種叫包干制，一種叫酬金制。多數(shù)小區(qū)采用包干制，物業(yè)公司自負盈虧，有結(jié)余也不會返還；而酬金制則是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例支付給物業(yè)管理企業(yè)，如果最終物業(yè)費有結(jié)余，則全體業(yè)主共享，如果有不足，則需要全體業(yè)主共攤。酬金制一般只出現(xiàn)在高端小區(qū)物業(yè)管理中。

克而瑞物管研究總監(jiān)馬燕嬌表示，根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗及不完全統(tǒng)計，酬金制在全國范圍內(nèi)仍屬少數(shù)模式，主要集中于高端住宅小區(qū)。從重點城市來看，比例大多低于8%，成都近年來推行“雙曬”模式，酬金制的比例提升至10%左右。即使一線城市專注于做高端項目的企業(yè)，其酬金制管理模式占比仍不足20%。酬金制在公開透明方面有顯著優(yōu)勢，但同樣存在業(yè)委會能力短板和制度配套不足的問題，需以業(yè)主自治成熟度和政策支持為前提。

除了物業(yè)費結(jié)余，很多“發(fā)錢”小區(qū)的款項來自于另一筆收入——小區(qū)公共收益。這筆錢的來源包括利用小區(qū)共有道路或場地停放車輛所得的場地使用費、戶外及電梯廣告費、文體設(shè)施收益、公共收益儲蓄利息等。對于很多小區(qū)來說，公共收益去了哪里又是一筆糊涂賬。不過，僅今年以來，就有7個省或市出臺了住宅小區(qū)公共收益相關(guān)政策，對業(yè)主的權(quán)益進行強化保護。

多個省市在印發(fā)相關(guān)通知時，要求公共收益資金存放應(yīng)當在銀行開設(shè)專門賬戶，涉及公共收益的收入、支出均應(yīng)通過專門賬戶進行。例如，江西省的相關(guān)指導(dǎo)意見提出，公共收益應(yīng)當單獨列賬，業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當持業(yè)主大會備案通知書或者成立證明、以業(yè)主大會名義向銀行金融機構(gòu)申請公共收益賬戶，公共收益經(jīng)營管理主體應(yīng)當按照會計制度相關(guān)規(guī)定對住宅小區(qū)公共支出事項進行審核、支付、記賬。

馬燕嬌認為，公共收益監(jiān)管的真正落地，仍要突破兩大關(guān)鍵問題，一是通過立法簡化業(yè)委會成立流程，二是強制構(gòu)建透明化監(jiān)管體系，如數(shù)字平臺公示、第三方審計等，以解決“業(yè)主共有卻無法監(jiān)管”的痼疾。多地在住宅小區(qū)公共收益管理辦法中，鼓勵將結(jié)余的公共收益優(yōu)先用于補充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。物業(yè)向居民“發(fā)錢”雖受業(yè)主歡迎，但過度追求成本結(jié)余可能損害服務(wù)的可持續(xù)性。新建小區(qū)質(zhì)保期內(nèi)的維修成本結(jié)余，應(yīng)優(yōu)先轉(zhuǎn)為房屋全生命周期維養(yǎng)儲備金，而非簡單返還；而成熟社區(qū)結(jié)余則需平衡短期返利與預(yù)防性投入，避免因壓縮必要養(yǎng)護支出導(dǎo)致后期維修成本飆升。