（原標(biāo)題：揚州樓市調(diào)控升級長三角“限售”城市圈再擴容）

長三角樓市調(diào)控再迎升級。自3月24日廈門開啟了新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易的先例后，福州、杭州、惠州、常州等城市相繼跟進(jìn)出臺“限售”新政，4月11日，揚州也加入了“限售”行列，長三角“限售”城市圈雛形初現(xiàn)。

根據(jù)揚州市人民政府發(fā)布的《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），自4月11日起，在市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》未滿2年的，不得上市交易。

多位受訪行業(yè)人士在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時提出，從后期市場發(fā)展看，預(yù)計還有更多的城市會加入調(diào)控城市范圍內(nèi)，而限售等政策也會使長三角各地的樓市交易相對理性。

土地市場閥門擰緊

3月1日，在揚州市雞年首場土拍中共掛牌出讓5宗地塊，其中包含3幅商住地塊和2幅純商業(yè)地塊，推出土地總面積為28.7萬方，共吸引37家房企前往競拍。最終，恒大以樓面地價8683元/㎡，拿下?lián)P州新地王。更令人矚目的是，4月18日前后，揚州西區(qū)僅存的440畝“超級地塊”即將拍賣。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉提出：“揚州本身的去庫存壓力并不是太大，大牌房企在當(dāng)?shù)厥袌龅呐牡赜锌赡軐Ξ?dāng)?shù)厥袌龅臒岫绕鸬揭粋€推動作用。尤其是出現(xiàn)了幾塊‘地王’之后，當(dāng)?shù)厥袌鲞€是出現(xiàn)了一些騷動。”

此次新政，從土地市場開始擰緊閥門?！锻ㄖ分赋觯撌袑⒕幹粕唐纷≌玫毓?yīng)計劃，明確商品住宅用地市場準(zhǔn)入條件，加大力度清理存量土地，并加強商品住宅用地成交價格的控制。

根據(jù)規(guī)定，只有取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，才有資格參與商品住宅用地的招拍掛；市國土部門會同有關(guān)金融機構(gòu)負(fù)責(zé)對參拍企業(yè)進(jìn)行自有資金來源審查；同一競拍人（含子公司、分公司）在同一批次土地拍賣中最多只能競得一塊住宅用地；在市區(qū)已取得土地的房地產(chǎn)企業(yè)如有尚未開發(fā)（未取得建設(shè)工程施工許可）的商品住宅地塊，不得參與市場競拍。

對于超過2年不開發(fā)、配套設(shè)施未先建到位的，該市將逐一清查處理。

另外值得注意的是，《通知》稱將按照地塊確定土地出讓條件和建設(shè)要求，明確地塊公建配套，合理設(shè)置商品住宅用地的掛牌起始價、指導(dǎo)價和最高限價；當(dāng)土地競拍達(dá)到指導(dǎo)價時，將住房銷售模式由預(yù)售改為現(xiàn)房銷售，當(dāng)土地競拍達(dá)到最高限價時，中止現(xiàn)場競價，對有意繼續(xù)競價的企業(yè)采用現(xiàn)場搖號方式確定中拍人。

熟悉揚州市場的行業(yè)觀察人士向《中國經(jīng)營報》記者表示，揚州此次政策，充分體現(xiàn)了當(dāng)前揚州房地產(chǎn)市場炒作態(tài)勢有所加劇，所以管控樓市非常有必要。尤其是限售政策的出臺，使得炒房者套現(xiàn)的機制減少，有助于后續(xù)購房心態(tài)的端正，而類似揚州對于高地價項目采取現(xiàn)房而非期房銷售的模式，很大程度上也說明通過此類做法增加了房企的資金約束，對于房企合理拿地和進(jìn)行項目開發(fā)有積極的引導(dǎo)作用。

城市“限售”隊伍壯大

日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布2017年2月份全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，揚州2月住宅環(huán)比上漲0.9%，位列全國第四，這也是揚州房價自2015年8月以來連續(xù)第19個月上漲。同時，根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2017年揚州1~2月商品房銷售7118套，同比去年1~2月的3792套增長87.71%。

由此，《通知》提出在市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》未滿2年的，不得上市交易。公證機關(guān)不得辦理協(xié)議手續(xù)。

同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理確定并申報商品住房價格，經(jīng)市物價部門備案后，一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套住房價格，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價和“一價清”制度。實際銷售價格不得高于備案價格。同一批次分批銷售時，不得提高銷售價格。嚴(yán)禁將商品住房總價不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價格、捆綁銷售車位（庫）。

“就當(dāng)前樓市現(xiàn)狀來看，揚州樓市還未火到南京等二線城市的程度，但是，樓市政策反應(yīng)及時，后續(xù)交易降溫是大概率事件?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦稱。

此前，常州和南通啟東也出臺了調(diào)控新政。其中，常州的政策中提出，新購買商品住房（包括二手住房）的，取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。新購買商品住房的時間以商品房合同網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn)。

南通啟東則限制非啟東籍居民在本市的商品住宅交易行為。自文件試行之日起，非啟東籍居民在啟東購買一手房的，從網(wǎng)簽之日起三年內(nèi)不得上市交易；非啟東籍居民在啟東購買二手房的，從產(chǎn)權(quán)變更之日起三年內(nèi)不得上市交易。

張宏偉認(rèn)為，環(huán)上海、環(huán)南京、環(huán)杭州區(qū)域三四線城市的市場去庫存壓力并不大，另外如昆山、太倉、嘉善、嘉興、啟東等還受到周邊一二線城市外溢需求的影響。

不過，區(qū)別于之前的限購限貸，本輪調(diào)控中，對持有年限的限制是歷史上首次出現(xiàn)。自3月24日，二線城市中房價最高的廈門開啟了新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易的先例后，后續(xù)福州、杭州、青島、廣州、珠海、惠州、常州、東莞也先后加入限售隊伍行列。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)置評：“揚州的政策或引起長三角房地產(chǎn)市場的模仿，從實際情況看，這或引起相關(guān)城市后續(xù)也出臺類似的密集型的政策，尤其是限售等政策，會使得后續(xù)長三角各地的樓市交易相對理性?！?/p>

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