長(zhǎng)效
毫不諱言，房地產(chǎn)市場(chǎng)十幾年來(lái)頻繁陷入“屢限屢漲”的怪圈。限購(gòu)、限價(jià)等短期政策就像止疼藥，剛吃的時(shí)候有用，但不能長(zhǎng)期有效，甚至“邊際效應(yīng)遞減”?！爸固鬯帯边€有一個(gè)特點(diǎn)，那就是停藥之后更疼。一個(gè)重要的原因還在于供需的不平衡。
土地供應(yīng)端因?yàn)槔卫慰ㄔ谡掷?，成為地方政府的“提款機(jī)”，因此從土地供應(yīng)端入手增加土地和房屋供應(yīng)，地方并不積極，相反，消費(fèi)需求側(cè)的抑制就容易得多。這種不均衡使力，并沒有從根本上改變快速城市化進(jìn)程中，土地供應(yīng)短缺的嚴(yán)峻形勢(shì)，反而躲避了改革的真問(wèn)題，使得房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革拖延下來(lái)，被土地財(cái)政牢牢綁架。加之近些年經(jīng)濟(jì)下行，大量的貨幣得不到有效引導(dǎo)，瘋狂進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房產(chǎn)投資成倍的收益成為抵抗通脹的利器，讓更多的資金趨之若鶩。
因此，我們看到，地方政府陷入賣地財(cái)政的怪圈，老百姓用十幾年甚至幾十年的還債來(lái)供養(yǎng)房子。“辛苦幾十年，不如買套房”，遠(yuǎn)超平均工資的房?jī)r(jià)，已經(jīng)明顯拖累了中國(guó)人的幸福，也扭曲了老百姓的致富觀念。
“該斷不斷，反受其害”。
2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。同時(shí)提出，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。
這一次，兩部委的《通知》就明確了供地節(jié)奏與去庫(kù)存的關(guān)系，降低供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。從土地供應(yīng)側(cè)與需求端“雙管齊下”，可以看出管理層對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲的決心。而這也被解讀為房地產(chǎn)調(diào)控供給側(cè)長(zhǎng)效機(jī)制的破冰之舉，重要性毋庸諱言。
若不按《通知》規(guī)定的根據(jù)庫(kù)存調(diào)整供地規(guī)模，而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲壓力過(guò)大，或致去庫(kù)存不利，則很有可能被住建部約談。這不是開玩笑，之前已經(jīng)有地方政府被約談了，甚至被約談了多次。說(shuō)白了，簡(jiǎn)單的“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”已經(jīng)不是本輪調(diào)控的核心目標(biāo)，建立長(zhǎng)效機(jī)制才是。
對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制，其實(shí)早在2013年，中央就正式提及，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段逐步建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年政府工作報(bào)告的提法分別是“加快研究建立”和“加快建立和完善”。25日時(shí)已經(jīng)變成了“加快形成”，“加快”的急迫態(tài)度是始終的，也隱隱地透露出這件事不斷發(fā)展的信號(hào)。
當(dāng)然，房地產(chǎn)改革背后的主要矛盾，依然來(lái)自地方的財(cái)政危機(jī)。在中央和地方財(cái)稅體制改革中，如何增加地方的財(cái)源以支撐不斷加碼的改革事權(quán)，是難點(diǎn)，也是破解“土地財(cái)政困局”的關(guān)鍵。
從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制還不僅僅是一個(gè)領(lǐng)域的事，必須放在整個(gè)改革的盤子里統(tǒng)一盤算。不然，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)再多的調(diào)控，也依然是“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”。
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