“我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)以來，房企傳統(tǒng)盈利模式不可持續(xù)，因此，出于生存考慮，房企激進(jìn)做大企業(yè)規(guī)模?！眲フJ(rèn)為，這樣急于擴(kuò)大規(guī)模，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，償債能力將會失控，風(fēng)險(xiǎn)積聚。

事實(shí)上，2018年房企迎來集中還債期，報(bào)告顯示，獲得穆迪評級的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達(dá)到可回售期限，金額達(dá)392億美元。其中，恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元，富力面臨38.95億美元，綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元。

除負(fù)債外，信貸來源變化明顯。報(bào)告顯示，2016年9月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中個(gè)人按揭貸款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但與之相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)貸款增速大幅增加，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

倪鵬飛表示，在目前房企總體負(fù)債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動會影響企業(yè)資金鏈安全，進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu)，因此，應(yīng)加大對資金投向的管控，促進(jìn)房企降低高杠桿資金占比。

政策積極完善住房租賃制度

“本輪房價(jià)回升小周期接近尾聲?！敝袊鐣茖W(xué)院城市與競爭力中心研究員鄒琳華表示，過去一年半時(shí)間，一二線多數(shù)城市樓市在嚴(yán)厲調(diào)控下趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機(jī)需求被擠向三四線城市，此前未受關(guān)注的市場經(jīng)歷了一波房價(jià)快速上漲。

鄒琳華認(rèn)為，房價(jià)的“相對洼地”已基本消失，短期內(nèi)住房市場不存在大起大落的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首套房貸利率上升，市場實(shí)際利率也居高不下，房價(jià)快速上漲金融條件不具備。

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室助理研究員李超建議，2018年應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線、盤活三四線”調(diào)控思路，有效預(yù)防投資性需求跨區(qū)域輪動所引發(fā)的潛在市場風(fēng)險(xiǎn)。

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