經(jīng)過十年探索，深圳地鐵“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式逐步邁向穩(wěn)定、成熟的發(fā)展階段。截至2017年11月，在建項目面積達300萬平方米，7個項目先后入市銷售，銷售面積約60萬平方米，銷售額累計超過440億元。自2013年第一個項目開售，扣除開發(fā)的建安成本和預(yù)留必要稅費后，物業(yè)開發(fā)反哺軌道建設(shè)資金已超過250億元。

深圳地鐵一期工程1條線路22公里，總投資105億元，70%來自政府資本金。二期工程4條線路共155公里，總投資700多億元，50%來自政府資本金。三期工程5條線路共178公里，總投資1000多億元，在出資部分現(xiàn)金作為資本金的基礎(chǔ)上，深圳市政府主要以車輛段等上蓋物業(yè)國有土地權(quán)作價出資的方式出資本金。

深圳地鐵物業(yè)開發(fā)總部總經(jīng)理張建華說，地鐵建設(shè)周期長，需要四到五年，在建設(shè)資金緊缺的情況下，采取BT模式(Build-Transfer，即建設(shè)-轉(zhuǎn)讓)，分期或盡量延后支付建設(shè)費用。而在已成熟的車輛段上進行上蓋物業(yè)開發(fā)建設(shè)，只需一年半左右，物業(yè)即可銷售，回籠資金，可以支付部分地鐵建設(shè)費用，“打了一個時間差”。

辛杰表示，以往深圳地鐵集團出售的大多是住宅項目，2018年開始，將大規(guī)模持有物業(yè)?！拔覀冊诜e極籌建商業(yè)、酒店公司，計劃用商業(yè)地產(chǎn)運營收入反哺地鐵運營虧損。因為，實際上用上蓋物業(yè)銷售利潤和回款支付的還是部分地鐵建設(shè)成本。通俗地講，建設(shè)一條地鐵如果需要200億元，運營地鐵30年的運營成本至少是建設(shè)成本的2倍，即超過400億元，網(wǎng)絡(luò)化的地鐵的長期運營需要承擔(dān)的費用更加驚人，需要大量的持有型物業(yè)經(jīng)營收入來進行彌補或政府財政補貼?！?/p>

根據(jù)規(guī)劃，在目前所開發(fā)的上蓋物業(yè)中，深圳地鐵集團將持有近150萬平方米的物業(yè)。這些物業(yè)的業(yè)態(tài)覆蓋購物中心、寫字樓、酒店三大核心板塊，共規(guī)劃酒店12個，購物中心12個，寫字樓5個。