辛杰說，隨著2018年商業(yè)物業(yè)陸續(xù)開業(yè)，“十三五”規(guī)劃期內(nèi)預(yù)計為深圳地鐵集團帶來超過10億元的經(jīng)營收入，“十四五”規(guī)劃期將會帶來年均15億元以上的商業(yè)經(jīng)營收入。持有、運營商業(yè)物業(yè)，將成為支撐深圳地鐵集團的可持續(xù)發(fā)展的重要手段。

為此，深圳地鐵集團于2016年11月成立深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司，致力于實現(xiàn)深圳地鐵上蓋持有物業(yè)的集約化、專業(yè)化、市場化管理。同時，深圳地鐵集團還將積極探索資產(chǎn)證券化模式，實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營平臺逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)經(jīng)營平臺。

“我們要打造新型的軌道交通可持續(xù)發(fā)展模式，要踐行‘軌道+’理念，不僅僅是軌道+地產(chǎn)，還要延伸到商業(yè)、酒店、文旅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等?！毙两苷f。

土地作價出資提高地鐵融資能力

2012年，經(jīng)國家發(fā)改委批準，深圳市政府進行土地資源改革，采取國有土地使用權(quán)作價出資方式，搭建軌道交通投融資平臺。

目前，深圳地鐵集團“地鐵+物業(yè)”的12個項目中，用地方式包括招拍掛和作價出資兩種。其中，8個地塊為土地作價出資；4個地塊采取招拍掛方式取得。

2008年，深圳地鐵集團通過招拍掛方式取得首個軌道交通上蓋物業(yè)土地開發(fā)權(quán)，深圳市政府以注冊資本金形式將地鐵集團按規(guī)定上繳的地價進行返還，地價收入和開發(fā)所得利潤?？钣糜谲壍澜煌ńㄔO(shè)的項目資本金和運營補虧。2013年5月，土地作價出資政策出臺后，深圳市政府將軌道交通上蓋物業(yè)土地作價為軌道交通項目資本金直接注入地鐵集團，作為政府投入軌道交通工程建設(shè)資金。

兩種模式實際上都是把地價收入給了深圳地鐵集團，但對企業(yè)而言，卻有很大區(qū)別。

張建華說：“土地作價出資，直接增加了企業(yè)的資產(chǎn)，提高了地鐵融資的能力，有利組織銀團貸款。銀團貸款在地鐵建設(shè)期是不用還貸的，運營后才需還本付息?！倍扇≌信膾炷Ｊ剑枰扔械夭拍苓M行土地出讓，即需要地鐵建設(shè)單位先建好停車場、維修基地等地鐵設(shè)施，并搭建好9米高的大蓋平臺后，才能進行招拍掛程序。這就使得地鐵建設(shè)和上蓋物業(yè)土地出讓存在三到五年的時間差。

辛杰說，“軌道+物業(yè)”要實現(xiàn)軌道交通由單純交通服務(wù)向支撐城市發(fā)展的轉(zhuǎn)變?！敖ǖ罔F就是建城市”，通過軌道交通上蓋物業(yè)開發(fā)，提升軌道交通站場周邊土地的價值和品質(zhì)，促進區(qū)域聯(lián)系和產(chǎn)業(yè)升級。