每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 魏文藝

新存量時(shí)代，房企“拿地”成了更受關(guān)注的高頻詞。在什么地方拿地？以什么方式拿地？拿地貴不貴？成為房企拿地的三個(gè)關(guān)鍵要素。

政策調(diào)控之下，今年以來(lái)房企拿地激情依然不減。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年9月13日，全國(guó)50熱點(diǎn)城市合計(jì)土地出讓金額達(dá)2.13萬(wàn)億元，相比2016年同期的1.53萬(wàn)億元上漲了38.8%。其中北京、杭州、南京、重慶四個(gè)熱點(diǎn)城市土地銷售凈額均超過(guò)千億元；上海、武漢、蘇州、鄭州、天津、廣州、合肥、佛山、濟(jì)南等城市賣地收入均超過(guò)500億元。

對(duì)于拿地的策略和趨勢(shì)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席、行政總裁李明在2017年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，在拓展土地資源上，遠(yuǎn)洋由按照一、二、三、四線城市的劃分方法轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿鞘腥汉腿丝诹鲃?dòng)性的角度去衡量。易居研究院研究員王夢(mèng)雯也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年以來(lái)，長(zhǎng)三角地區(qū)以及三四線城市土地市場(chǎng)較其他地區(qū)更為火爆，尤其是上海、南京、杭州及周邊的城市。

積極補(bǔ)倉(cāng)典型房企拿地不手軟

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，TOP10房企1~8月拿地總金額高達(dá)6184億元，占TOP50企業(yè)的51%，大型優(yōu)秀房企的土地資源優(yōu)勢(shì)愈發(fā)凸顯。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1.4億平方米，同比增長(zhǎng)10.1%，土地成交價(jià)款6609億元，增長(zhǎng)42.7%。典型房企在拿地方面表現(xiàn)尤其突出。從拿地成交權(quán)益金額來(lái)看，前8月，碧桂園、萬(wàn)科和保利分別以1353億元、917億元和791億元位列前三。而百?gòu)?qiáng)房企拿地則普遍聚焦于一二線城市，這是主力布局所在，而少部分聚焦核心一線周邊的三四線衛(wèi)星城。

典型房企之所以保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，主要是源于銷售增長(zhǎng)背后亟待補(bǔ)倉(cāng)。以碧桂園為例，僅8月連落三子迅猛布局北京，同時(shí)繼續(xù)加碼重慶、杭州、長(zhǎng)沙、蘇州等潛力二線城市，以及鎮(zhèn)江、江門、湖州、孝感等核心城市周邊三四線城市，單月拿地權(quán)益金額超170億元。萬(wàn)科則在濟(jì)南、杭州、青島、上海、合肥、北京等熱點(diǎn)一二線城市拿地，單月拿地權(quán)益金額超230億元。

從各城市群拿地權(quán)益金額來(lái)看，長(zhǎng)三角仍是房企重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。TOP10企業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)拿地總額高達(dá)2497億元；中西部和珠三角以1673億元和1463億元分列第二、第三位；環(huán)渤海地區(qū)由于推出土地的城市數(shù)量較少及熱點(diǎn)城市土地多為聯(lián)合體競(jìng)得，拿地總額位列第四位，為1378億元。

企業(yè)拿地方式也呈現(xiàn)多樣化，其中，并購(gòu)形式以及聯(lián)合體拿地成為今年上半年來(lái)主要的拿地方式。從并購(gòu)來(lái)看，以融創(chuàng)中國(guó)為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)上半年收購(gòu)13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目約5000萬(wàn)平方米，加上一二線聯(lián)動(dòng)，其土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過(guò)2億平方米。從聯(lián)合拿地看，以萬(wàn)科為例，按建筑面積計(jì)算，其有64.7%的新增項(xiàng)目通過(guò)合作方式獲取。

《2017年中國(guó)城市價(jià)值白皮書》顯示，一二線熱點(diǎn)城市仍是房企的投資重點(diǎn)，如長(zhǎng)三角城市群的南京、杭州、上海、合肥等，中西部城市群的重慶、武漢、成都等，珠三角的廣州、佛山等，以及環(huán)渤海的北京、天津、濟(jì)南等城市土地成交依舊活躍。

房企拿地最看好長(zhǎng)三角城市群

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，今年1~8月，TOP30房企在四大區(qū)域的新增土地金額中長(zhǎng)三角區(qū)域占到34%，其中六成土地位于三四線城市。

據(jù)萬(wàn)科披露，其在長(zhǎng)期重點(diǎn)觀察的14個(gè)城市發(fā)現(xiàn)，土地市場(chǎng)方面，今年第一、二季度的土地溢價(jià)率分別為25.8%和40.3%，相比去年同期明顯下降，部分三四線城市的土地均價(jià)和成交溢價(jià)率則有所上升。

龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2017年上半年，龍湖主要聚焦于在具有潛力城市群布局，成功獲取40幅土地，平均樓面地價(jià)為5930元/平方米，并且首度進(jìn)軍合肥、深圳、香港、保定、福州五個(gè)城市，覆蓋城市已增至31個(gè)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究顯示，鄭州和合肥作為中部較為優(yōu)質(zhì)的城市，這兩年一直成為房企拿地的重點(diǎn)區(qū)域，土地供應(yīng)不斷增加，其中鄭州土地儲(chǔ)備面積增幅達(dá)38%。無(wú)錫、中山和惠州土地儲(chǔ)備面積增幅位列前三，分別為255%、182%和139%。

今年以來(lái)，由于大部分熱點(diǎn)城市采取了“限價(jià)+搖號(hào)”等方式來(lái)嚴(yán)控高地價(jià)，房企已不再熱衷在核心城市爭(zhēng)搶高價(jià)地塊。反而將目光轉(zhuǎn)向了都市圈周邊的三四線城市，諸如惠州、保定、無(wú)錫、嘉興等城市開始掀起土拍熱潮，迎來(lái)了樓市發(fā)展的新契機(jī)。

龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在2017年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，龍湖一直聚焦一線和二線核心城市，擇機(jī)進(jìn)入到大都市圈的一些周邊城市，這個(gè)策略沒(méi)有變。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理了2016年以來(lái)龍湖土地儲(chǔ)備情況后發(fā)現(xiàn)，其新增土儲(chǔ)的城市群正在變化。2017年上半年，34.5%位于環(huán)渤海區(qū)域，32.8%位于長(zhǎng)三角地區(qū)，14.1%位于華中地區(qū)，11.7%位于西部地區(qū)，6.3%位于華南地區(qū)，0.6%位于香港地區(qū)。與2016年同期相比，長(zhǎng)三角地區(qū)以及華中地區(qū)的土地儲(chǔ)備明顯增加，分別增長(zhǎng)14.5和12個(gè)百分點(diǎn)。

兩年前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)調(diào)整拿地策略，退出三四線城市，2017年半年報(bào)中顯示，上半年總土儲(chǔ)中99%均位于一二線城市，其中北上廣深四大一線城市的占比高達(dá)57%。

融創(chuàng)半年報(bào)顯示，96%的土地儲(chǔ)備分布在一線、環(huán)一線及核心城市，從銷售情況來(lái)看，天津、重慶、無(wú)錫在當(dāng)?shù)劁N售排名第一。融創(chuàng)中國(guó)內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，下半年融創(chuàng)貨值最大的五個(gè)城市分別為天津、西安、重慶、北京、杭州，其中天津有20個(gè)項(xiàng)目，貨值為472億元。

萬(wàn)科上半年投資布局聚焦于核心城市經(jīng)濟(jì)圈，按建筑面積計(jì)算，上半年新增項(xiàng)目77.5%位于一二線城市，按投資金額計(jì)算，91.9%位于一二線城市。其上半年還新進(jìn)入哈爾濱、石家莊、蘭州等城市。

王夢(mèng)雯對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從城市發(fā)展路徑來(lái)看，房企拿地布局多立足于城市群，而長(zhǎng)三角區(qū)域的交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平較高，整體城市圈發(fā)展相對(duì)成熟，成為開發(fā)商拿地首選。