銷售凈利率連年下滑 凈負(fù)債率三年半增長(zhǎng)100個(gè)百分點(diǎn)

　　□本報(bào)記者 沈右榮

　　十年前就開始嘗試回歸A股的富力地產(chǎn)，十年后或仍難如愿。

　　保薦人辭職將中國(guó)最大最知名的物業(yè)發(fā)展商之一富力地產(chǎn)(02777.HK)10年來(lái)的第五次回歸A股計(jì)劃畫上了休止符，350億元募資計(jì)劃就此擱淺。

　　由“富力雙雄”李思廉、張力共同掌舵的富力地產(chǎn)，自從2007年赴港上市后，就動(dòng)了回A股的心思，或許是時(shí)運(yùn)不濟(jì)，4次上市計(jì)劃均告失敗。這一次，矢志不渝的富力地產(chǎn)雖然看似信心滿滿，實(shí)際上仍存較大的不確定性。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，富力地產(chǎn)在地塊和酒店物業(yè)方面頻頻發(fā)力，但公司的銷售毛利率、凈利率持續(xù)下滑，酒店物業(yè)仍然處于虧損狀態(tài)。

　　大肆擴(kuò)張也讓富力地產(chǎn)債務(wù)不斷攀升。據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)記者初步統(tǒng)計(jì)，其總負(fù)債3年增長(zhǎng)五成，凈負(fù)債率從2014年的91.7%猛升至今年上半年的192.67%。

　　其實(shí)，市場(chǎng)對(duì)富力地產(chǎn)闖關(guān)A股并不看好。除了首創(chuàng)置業(yè)回A未果、龍湖地產(chǎn)失敗、萬(wàn)達(dá)商業(yè)仍在排隊(duì)外，房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)性調(diào)控及富力地產(chǎn)自身的高負(fù)債等，也會(huì)影響其IPO進(jìn)程。

　　10月24日，一長(zhǎng)期關(guān)注A股IPO的投行人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，近年來(lái)，尚無(wú)一家房企進(jìn)入A股市場(chǎng)。自從去年IPO常態(tài)化以來(lái)，平均每家公司首發(fā)募資額度多在5億元左右，富力地產(chǎn)高達(dá)350億元的募資，或許是A股難以承受之重。

　　針對(duì)上述問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者向富力地產(chǎn)發(fā)去了采訪函，并多次致電，截至發(fā)稿時(shí)，仍未獲得具體回復(fù)。

　　闖關(guān)A股IPO仍存變數(shù)

　　保薦代表人變更似乎讓富力地產(chǎn)的回A之路充滿了變數(shù)。

　　10月22日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，因保薦人辭職需要向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)中止IPO審查，待完成保薦人變更后再申請(qǐng)恢復(fù)。

　　這是富力地產(chǎn)第五次闖關(guān)A股IPO，于2015年9月25日遞交上市申請(qǐng)，擬發(fā)行10.7億新股，占發(fā)行后總股本的24.93%，擬募資350億元。

　　富力地產(chǎn)于2007年赴港上市成功，因融資規(guī)模等不理想，當(dāng)年就高調(diào)宣布回歸A股。

　　然而，富力地產(chǎn)的回A之路已走了10年，至今尚看不到盡頭。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2007年，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉曾公開表示，在當(dāng)年底前回歸A股。沒(méi)想到計(jì)劃沒(méi)有變化快，美國(guó)次貸危機(jī)演變?yōu)槿蚪鹑谖C(jī)，中國(guó)資本市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生重大變化，富力地產(chǎn)首次回A計(jì)劃破滅。

　　2008年，富力地產(chǎn)申請(qǐng)?jiān)谏辖凰鶔炫?。但因地產(chǎn)公司申請(qǐng)過(guò)于集中，加上部分房企上市后大肆融資圈地，拉抬房?jī)r(jià)，引發(fā)地產(chǎn)調(diào)控，證監(jiān)會(huì)開始放緩IPO審批進(jìn)度。無(wú)奈，富力地產(chǎn)只得宣布延長(zhǎng)回A時(shí)間。

　　2010年4月“國(guó)十條發(fā)布”，準(zhǔn)備第三次啟動(dòng)IPO的富力地產(chǎn)無(wú)奈再次宣布，A股計(jì)劃再延長(zhǎng)一年。

　　2012年2月，證監(jiān)會(huì)顯示富力地產(chǎn)的狀態(tài)為“落實(shí)反饋意見(jiàn)中”。但在次年5月31日，為時(shí)半年的在審IPO財(cái)務(wù)大核查，以269家企業(yè)(占擬上市企業(yè)1/4)的終止審查臨近尾聲，在這份終止審查名單中，富力地產(chǎn)赫然在列。

　　富力地產(chǎn)第四次A股夢(mèng)落空。

　　對(duì)于富力地產(chǎn)第五次回歸A股計(jì)劃，不少人士接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示難度不小。

　　一長(zhǎng)期關(guān)注A股IPO的人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，單從富力地產(chǎn)擬募資350億元的額度來(lái)看，希望就較為渺茫。該人士稱，自從去年下半年IPO常態(tài)化以來(lái)，平均每家公司首發(fā)募資額在5億元左右，為富力地產(chǎn)擬募資額的七十分之一。在目前環(huán)境下，監(jiān)管層對(duì)放行巨無(wú)霸將會(huì)非常慎重。

　　一上市房企人士亦向長(zhǎng)江商報(bào)記者稱，近幾年來(lái)，尚無(wú)一家房企在A股上市，此前首創(chuàng)置業(yè)回A至今未果，龍湖地產(chǎn)借殼宣告失敗，萬(wàn)達(dá)商業(yè)排隊(duì)兩年多仍無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展。在房地產(chǎn)全面調(diào)控的大背景下，富力地產(chǎn)想進(jìn)入A股也非易事。

　　“當(dāng)然，富力并非完全地產(chǎn)企業(yè)，其偏向酒店業(yè)服務(wù)商層面?！鄙鲜龇科笕耸糠Q，從這方面看，富力地產(chǎn)或還有希望。

　　10年布局酒店依然未盈利

　　偏向酒店服務(wù)業(yè)的富力地產(chǎn)曾進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)10年的酒店業(yè)布局，只是其至今仍然處于虧損狀態(tài)。

　　公開信息顯示，早在2008年，富力地產(chǎn)就開始布局酒店資產(chǎn)。

　　根據(jù)富力地產(chǎn)2016年年報(bào)，其包括合資項(xiàng)目在內(nèi)已落成、營(yíng)運(yùn)或開業(yè)籌備中的酒店數(shù)量已達(dá)33家，分布在香港、紐約等世界各大城市。如果算上今年7月耗資近200億元受讓萬(wàn)達(dá)的77家酒店，富力地產(chǎn)的酒店資產(chǎn)達(dá)到了110家，這樣的規(guī)模在A股房企中是擁有酒店最多的房企。

　　盡管富力地產(chǎn)酒店數(shù)量和規(guī)模具有很大優(yōu)勢(shì)，但盈利能力較弱。

　　資料顯示，2012年至2016年，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)分別虧損1.75億元、2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元，5年共計(jì)虧損9.14億元。酒店業(yè)務(wù)的毛利率也持續(xù)下滑。2014年至2016年，其毛利率分別為29.41%、26.9%、19.79%，三年下降了近10個(gè)百分點(diǎn)。

　　今年上半年，其酒店業(yè)務(wù)仍然未擺脫虧損困境。

　　酒店業(yè)長(zhǎng)期虧損，富力地產(chǎn)仍受讓了萬(wàn)達(dá)的77家酒店資產(chǎn)，88%的酒店開業(yè)超過(guò)一年，盈利能力也很一般。去年這77家酒店的凈資產(chǎn)回報(bào)率僅有2.6%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析富力地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)虧損原因稱，主要是一些新建酒店開業(yè)不久尚處于客流培育期，入住率較低，虧損或微利還算正常。

　　值得一提的是，巨資接盤萬(wàn)達(dá)77家酒店后，國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)將富力地產(chǎn)目前為BB的長(zhǎng)期外本幣發(fā)行人評(píng)級(jí)、優(yōu)先無(wú)擔(dān)保評(píng)級(jí)以及子公司所有未到期債券的評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察。其稱，酒店資產(chǎn)將小幅拖累富力地產(chǎn)的利息、稅項(xiàng)、折舊、攤銷前收益，或?qū)嚎s其利潤(rùn)率。

　　負(fù)債總額三年增五成

　　富力地產(chǎn)闖關(guān)A股還有一個(gè)負(fù)債迅猛增長(zhǎng)的短板，在去杠桿的監(jiān)管要求下，壓力不小。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了頻頻大手筆布局酒店資產(chǎn)外，在地產(chǎn)領(lǐng)域尤其海外投資方面，富力地產(chǎn)也頗為激進(jìn)。

　　2013年2月，富力地產(chǎn)斥資85億元收購(gòu)位于馬來(lái)西亞柔佛州地皮。隨后，進(jìn)軍澳大利亞，先后在墨爾本及布里斯班收購(gòu)了5個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。去年初，又以約5.42億元購(gòu)買了位于澳大利亞布里斯班的一地塊。

　　今年3月22日，再耗資約5.1億元收購(gòu)了位于英國(guó)南倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊及其其附近地塊。該項(xiàng)交易完成不到半個(gè)月，又斥資約13.42億元從CLS Holdings買下九榆地區(qū)150萬(wàn)平方英尺的綜合住宅開發(fā)項(xiàng)目Vauxhall Square(占地3.4英畝)。今年8月21日，富力地產(chǎn)聯(lián)手中渝置地以40億元價(jià)格拿下英國(guó)倫敦九榆樹廣場(chǎng)(Nine Elms Square)地塊。

　　大舉投資讓富力地產(chǎn)的債務(wù)急劇上升。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)的負(fù)債總額由2014年的1197.01億元上升至去年底的1795.64億元，三年增長(zhǎng)了50%。2014年至今年上半年，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.68%、73.23%、79.32%、80.71%，逐年攀升，同期財(cái)務(wù)費(fèi)用為 10.04億元、20.11億元、21.75億元及8.52億元(上半年提前償還了16億美元優(yōu)先票據(jù))。

　　從凈負(fù)債率看，2014年至今年上半年為91.7%、124.47%、159.52%、192.67%，三年半增長(zhǎng)了100個(gè)百分點(diǎn)。

　　與之對(duì)應(yīng)的是，同期，銷售毛利率為41.66%、38.22%、32.02%、37.84%，銷售凈利率為18.69%、15.16%、13.13%、12.13%，均呈下滑趨勢(shì)。

　　此前曾有消息稱，富力地產(chǎn)正在尋求一筆高達(dá)約119億元的境內(nèi)擔(dān)保貸款用于支付收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店款，而這筆交易支付期限僅剩三個(gè)月。如果成行，將進(jìn)一步拉升其負(fù)債水平。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，高負(fù)債率的壓力是富力地產(chǎn)堅(jiān)定回A拓展融資渠道的迫切需求。在回A仍存較大不確定性情況下，或許，富力地產(chǎn)要另覓他途。