任澤平：中國房地產(chǎn)十大預(yù)測(5)

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2024-06-10 19:00:08 網(wǎng)易

4 預(yù)測四：人口向都市圈城市群集聚

人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來二八開，美國、日本、韓國等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律。

從國際經(jīng)驗(yàn)看，人口遷移分為兩個(gè)階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移。從國際看，美國人口遷移呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是在地區(qū)層面，從向傳統(tǒng)工業(yè)主導(dǎo)的鐵銹8州集聚，到向能源、現(xiàn)代制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的西海岸、南海岸集聚。二是在城鄉(xiāng)層面，人口在城市化中后期明顯向大都會(huì)區(qū)集聚。日本人口隨產(chǎn)業(yè)持續(xù)向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉(zhuǎn)為向東京圈“一極”集聚。

我國人口流動(dòng)整體趨勢是：人口進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、大都市圈城市群集聚，分化加大，一、二線人口持續(xù)流入但增速放緩，三、四線城市人口持續(xù)凈流出。都市圈層面，人口向大都市圈集聚，但分化加大。城市群層面，人口進(jìn)一步向核心城市群集聚。預(yù)計(jì)未來中國約80%的新增城鎮(zhèn)人口將分布在19個(gè)城市群，其中約60%將分布在長三角、珠三角等七大城市群，隨著人口繼續(xù)分化，房地產(chǎn)投資潛力差異將持續(xù)顯現(xiàn)。

地區(qū)層面，2010-2020年東部人口占比上升2.15個(gè)百分點(diǎn)，中部下降0.79個(gè)百分點(diǎn)，西部上升0.22個(gè)百分點(diǎn)，東北下降1.20個(gè)百分點(diǎn)。2020年東部、中部、西部、東北地區(qū)人口占比分別為39.93%、25.83%、27.12%、6.98%。

省份層面，6個(gè)人口萎縮省份全部位于北方，人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。2020年廣東、山東2省人口超1億，分別為1.26、1.02億，合計(jì)占全國的16.1%。河南、江蘇、四川等9省人口在5000萬-1億，云南、江西、遼寧、福建、陜西等17省人口在1000萬-5000萬，寧夏、青海、西藏不足1000萬。10年間甘肅、內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮，分別減少55.5萬、65.7萬、79.6萬、115.5萬、337.9萬、646.4萬人，全部位于北方，人們用腳投票，奔向南方。

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