韓國房地產(chǎn)：比小說更殘酷(7)

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2024-08-08 09:57:04 經(jīng)濟觀察報

左右為難：房地產(chǎn)復興難題

問題是，韓國政府在過去幾十年間在宏觀層面對首爾房地產(chǎn)調(diào)控這個難題，到底有著怎樣的思路變動？首爾現(xiàn)任市長吳世勛一直以來致力的首爾市開發(fā)，是典型的政府主導牽動房地產(chǎn)復興的案例。

吳世勛是首爾市第33、34、38、39任市長。自從2006年起，他主持興建了諸多土木工程，建造了許多地標性建筑，其中包括東大門設(shè)計廣場（DDP）、漢江公園等。這些舉措無疑增加了首爾作為國際化都市的吸引力，提高了居民的幸福指數(shù)。在吳世勛的政策支持下，漢江公園的建設(shè)圍繞著江南、江北、島，甚至延伸至京畿道地區(qū)。每年春天，汝矣島漢江公園都是賞櫻的熱門地點。其他漢江公園也承擔了城市的文化和休閑娛樂功能。

在房地產(chǎn)方面，吳世勛的宗旨是放松政府對于房屋買賣的管制，以建造房子擴大供應(yīng)，來試圖穩(wěn)定房價。在他看來，消費心理，而不是通脹率、成本價格等其他因素，更決定性地推動了房價上漲。因此政府應(yīng)當利用、引導好民眾的消費心理。消費心理不僅受房產(chǎn)的供應(yīng)量影響，更重要的決定因素是關(guān)鍵地區(qū)的房價。在吳世勛看來，江南地區(qū)是首爾房價的關(guān)鍵。這是首爾投資風險最小的片區(qū)，因為即使其他地方的房價在下跌，江南房價依然能夠攀升。由于購房者對江南地區(qū)的房產(chǎn)最有信心，他們的需求也集中于此地。如果政府只是一刀切地控制房產(chǎn)買賣，不增加江南地區(qū)的建筑容積率，就不能真正戳到消費者的需求點，政策也治標不治本。換句話說，政策不應(yīng)嚴格控制買賣，讓消費者排隊等待房產(chǎn)交易，而是應(yīng)當興建工程，讓消費者對購房產(chǎn)生實際的期待。

于是，吳世勛提出口號，廢除漢江沿岸建筑不得高于35層的規(guī)定，允許建筑物升至50層。這樣一來，關(guān)鍵地區(qū)就能提供更多住房。容積率增加，房產(chǎn)的供應(yīng)更接近實際需求，銷售價格的波動也會自動回歸正常的市場規(guī)律。

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