多地將推行現(xiàn)房銷售：所見即所得告別爛尾樓焦慮(3)

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2025-11-07 11:45:29 橘子談事

現(xiàn)房銷售對金融體系的影響也很深遠。預售制下，銀行發(fā)放個人住房貸款時，房子可能還沒封頂，銀行要承擔項目爛尾的風險?，F(xiàn)房銷售時，房子已經(jīng)竣工，銀行風險大幅降低。2024年開始實施的《商業(yè)銀行資本管理辦法》規(guī)定，對未完工住房貸款的風險權(quán)重更高，這促使銀行更傾向于支持現(xiàn)房銷售。

商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款余額超過52萬億元，是重要的業(yè)務板塊。現(xiàn)房銷售減少了爛尾風險，有利于銀行優(yōu)化資本管理。據(jù)測算，如果全部一手房貸款對應的住宅都未完工，六大國有銀行的風險加權(quán)資產(chǎn)將多出9.81萬億元?，F(xiàn)房銷售能顯著降低銀行的資本占用。

不同城市推行現(xiàn)房銷售的條件差異很大。北京、上海等核心城市改善需求旺盛，現(xiàn)房成為“硬通貨”。上海核心地段現(xiàn)房價格較期房高出8%-12%，依然保持高去化率。而營口、荊門等三四線城市，中小房企占比高，資金承壓能力弱，需要更謹慎地推進現(xiàn)房銷售。

庫存水平是決定推行節(jié)奏的關鍵因素。信陽這類庫存高企的城市，全面推行現(xiàn)房銷售有助于“控增量、去庫存”。而庫存去化周期短于24個月的城市，如果急于推行現(xiàn)房銷售，可能導致短期供應斷層，加劇供需矛盾。因此，“因城施策”很重要。

現(xiàn)房銷售也改變了土地市場邏輯。海南全面推行現(xiàn)房銷售后，2021-2023年土地成交面積累計下降54%。杭州試點地塊的流拍率從5%升至22%。地方政府需要適應土地出讓收入可能減少的現(xiàn)實，探索更可持續(xù)的財政收入來源。

針對房企的資金壓力，各地出臺了支持政策。江西贛州延長了現(xiàn)房銷售項目土地出讓金的繳納期限。江西九江對購買現(xiàn)房銷售項目的購房者給予契稅補貼。山東多地提高了購買現(xiàn)房的公積金貸款額度。這些措施旨在降低購房門檻，幫助房企去化。

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