防止房價下跌已刻不容緩了嗎？(2)
更棘手的是銀行體系。中國的銀行并不喜歡承認(rèn)自己與房地產(chǎn)深度綁定，但按揭貸款及開發(fā)貸在其資產(chǎn)組合中的占比，卻說明了另一種現(xiàn)實，即房價穩(wěn)定是信貸穩(wěn)定的必要條件。
當(dāng)房價跌幅超出貸款成數(shù)的安全邊界，銀行的風(fēng)險模型便失去前提；當(dāng)借款人感到資產(chǎn)縮水遠(yuǎn)超預(yù)期，他們的還貸意愿也可能悄然松動。這種“心理違約”尚未大規(guī)模顯現(xiàn)，但若房價繼續(xù)下行，風(fēng)險將從概率問題轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)問題。
地方政府同樣無法置身事外。土地出讓收入本已從高峰腰斬，若市場持續(xù)下滑，將使土地市場繼續(xù)低迷，財政進(jìn)一步收緊。過去二十年間，房地產(chǎn)是地方財政收入的重要補(bǔ)丁，如今補(bǔ)丁被慢慢揭掉，本就緊繃的預(yù)算再難以維持。
換句話說，房地產(chǎn)價格的下跌并不局限于一個行業(yè)，而是牽動著金融、財政與消費的信心邊界。越拖延，代價越高。
貳：政策正試圖“托底”，但市場信心遠(yuǎn)比政策更脆弱
過去十八個月，中國出臺的樓市政策密集程度堪比一個小型周期：認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例臨界下調(diào)、利率窗口打開、二手房掛牌規(guī)則優(yōu)化、限購政策逐步松動，甚至國家隊開始進(jìn)入“第三支箭”層面的紓困渠道。
然而政策效果并未完全順暢傳導(dǎo)。有些措施落實到城市層面出現(xiàn)滯后，有些在“理解空間”上存在偏差，更關(guān)鍵的則是：市場對政策的反應(yīng)日漸鈍化。
一線城市松綁限購后出現(xiàn)短暫成交提升，但隨即又快速回落至此前水平。二線核心城市雖有所改善，卻遠(yuǎn)未形成穩(wěn)定趨勢。三四線城市的情況更為嚴(yán)峻，即使大幅松綁，也只換來溫和的詢盤，而非實質(zhì)的成交。
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