防止房價下跌已刻不容緩了嗎？(3)
癥結(jié)不在政策力度不足，而在市場預(yù)期已發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。買房不再被視為“穩(wěn)賺不賠”的資產(chǎn)，而是一個需要計算現(xiàn)金流、折現(xiàn)收益與機會成本的投資決策。
中國房地產(chǎn)市場正從“預(yù)期驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“價值驅(qū)動”。這一轉(zhuǎn)變從長期來看是健康的，但在短期下行階段卻會加劇市場的冷靜與觀望，從而削弱政策的短期效果。
同時，銀行的風(fēng)控體系也在悄然收緊，對貸款資格、項目資質(zhì)、抵押物估值均趨于保守。官方鼓勵銀行加大按揭與開發(fā)貸支持力度，但銀行端的實際執(zhí)行更多受到內(nèi)部審慎約束，而非政策口號驅(qū)動。
政策與市場之間的脫節(jié)正在加劇。雖然監(jiān)管層已認(rèn)識到必須打破這種循環(huán)，但市場信心的恢復(fù)總需要一個錨，而目前的政策尚未提供一個足夠清晰的未來路徑。
叁：市場等待一個比政策更堅實的信號
要防止房價繼續(xù)下跌，政策并不需要回到過去的刺激模式，但必須提供某種形式的確定性。市場并非要求漲價，而是要求可預(yù)期的穩(wěn)定。
當(dāng)前市場最關(guān)鍵的不是價格本身，而是價格形成機制的信心。開發(fā)商的土地儲備模式已被重塑，地方政府的財政模式正在調(diào)整，居民資產(chǎn)配置也在多元化。
在這種轉(zhuǎn)變中，房地產(chǎn)必須找到新的價格支撐邏輯——這不僅是經(jīng)濟問題，也是社會心理問題。
第一種可能的路徑，是加快去庫存進程，讓供需關(guān)系回到更加健康的區(qū)間。過去的供應(yīng)過量仍在消化之中，一些城市的庫存去化周期已超過60個月，幾乎相當(dāng)于“凍結(jié)市場”。若庫存不能被快速吸納，價格的重心將繼續(xù)被壓低。
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