老房子"強(qiáng)制體檢",政府出手了 多地政策響應(yīng)安全需求！越來越多的城市開始對(duì)老房子進(jìn)行“強(qiáng)制體檢”。鄭州市房管局發(fā)布了一項(xiàng)實(shí)施方案，將對(duì)房齡30年以上的住宅進(jìn)行首次“體檢”，費(fèi)用由政府承擔(dān)。根據(jù)文件，使用年限未達(dá)到30年的住宅免檢；30年及以上但未達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限的每10年“體檢”一次；達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限仍需繼續(xù)使用的每5年“體檢”一次。

長(zhǎng)沙也出臺(tái)了類似政策，明確對(duì)房齡超過25年未達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限的公共建筑每5年至少進(jìn)行一次“體檢”；經(jīng)營(yíng)性自建房在經(jīng)營(yíng)前必須“體檢”，房齡超過25年的每2年至少一次。此外，天津、沈陽(yáng)、南通等地也陸續(xù)發(fā)布了房屋“體檢”管理辦法和技術(shù)導(dǎo)則。

城市住宅樓樓齡增長(zhǎng)帶來的安全隱患和國(guó)家政策要求是多地出臺(tái)老房子“強(qiáng)制體檢”的重要原因。根據(jù)《中國(guó)人口普查年鑒2020》統(tǒng)計(jì)，早在5年前，我國(guó)20年以上樓齡的老舊房屋占比已達(dá)35%，30年以上樓齡的房屋占比為20.6%。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著樓齡增長(zhǎng)，部分老房子可能存在結(jié)構(gòu)安全隱患，如混凝土碳化導(dǎo)致鋼筋銹蝕、地基沉降引發(fā)墻體開裂；設(shè)備老化問題也會(huì)更加突出，水電管線銹蝕、電梯故障頻發(fā)；外墻保溫層脫落、屋頂漏水等影響居住舒適度。

今年中央城市工作會(huì)議提出，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，要建設(shè)安全可靠的韌性城市，推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，加快老舊管線改造升級(jí)，全面提升房屋安全保障水平。中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》中明確，要全面開展城市“體檢”評(píng)估，建立發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、評(píng)估效果、鞏固提升的工作路徑。

鄭州的相關(guān)文件顯示，城鎮(zhèn)住宅房屋“體檢費(fèi)”從市級(jí)公共賬戶列支。非住宅房屋“體檢費(fèi)”由房屋使用安全責(zé)任人承擔(dān)，市級(jí)公共賬戶按50%比例實(shí)施以獎(jiǎng)代補(bǔ)。其他城市的“體檢”資源多來自當(dāng)?shù)刎?cái)政統(tǒng)籌。

多個(gè)城市的老房子“體檢”政策涵蓋了房屋的地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)及裝飾裝修、建筑材料及構(gòu)配件、鋼結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、建筑幕墻等方面內(nèi)容。例如，武漢的房屋“體檢”包括地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施及管線四個(gè)部分。

如果“體檢”后發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，維修資金成為一個(gè)問題。鄭州的相關(guān)文件規(guī)定，住宅房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全隱患，以及房屋周邊公共配套設(shè)施的安全隱患，有住宅專項(xiàng)維修資金的可以按規(guī)定申請(qǐng)使用；無(wú)維修資金的，可由分?jǐn)偡秶鷥?nèi)的房屋使用安全責(zé)任人按照“一事一議”方式籌集資金，實(shí)施治理。

在全國(guó)不少城市，樓齡較高的住宅樓面臨沒有維修基金或維修基金不足的問題。早期維修基金按購(gòu)房款比例繳納，金額固定，但通脹導(dǎo)致實(shí)際購(gòu)買力下降，加之基金投資渠道受限，增值能力不足，續(xù)繳方面斷斷續(xù)續(xù)，因此無(wú)論是規(guī)模還是資金可運(yùn)用的能力都出現(xiàn)力不從心的問題。

解決維修基金不足的問題需要多管齊下。政府可以出臺(tái)補(bǔ)充繳納政策，允許業(yè)主按面積或房?jī)r(jià)比例追加維修基金。同時(shí)，引導(dǎo)公眾積極參與，暢通公眾參與城市“體檢”工作的渠道，傾聽群眾聲音和訴求，讓業(yè)主和住戶知道“體檢”是為了大家的利益，能讓他們居住更安全、更舒適，盡可能促使大家主動(dòng)補(bǔ)繳。

還可以嘗試建立存量房或房屋安全管理的金融制度，探索維修基金增值渠道，如設(shè)立投資國(guó)債、基礎(chǔ)設(shè)施REITs，并落實(shí)“投融管退”的模式。同時(shí)建立“政府+業(yè)主+社會(huì)資本”共擔(dān)機(jī)制，對(duì)重大維修項(xiàng)目給予財(cái)政補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠。

目前，深圳已有街道開始探索房屋的“養(yǎng)老保險(xiǎn)”制度。羅湖區(qū)東湖、黃貝兩街道為轄區(qū)內(nèi)990余棟老房子統(tǒng)一投了“養(yǎng)老保險(xiǎn)”。承保方保險(xiǎn)公司將承擔(dān)三項(xiàng)核心職能：組建專業(yè)巡查隊(duì)伍，引入智能監(jiān)測(cè)工具定期檢查；建立專項(xiàng)保險(xiǎn)資金池，提供一定程度的保障；搭建信息化管理平臺(tái)，對(duì)房屋實(shí)施線上化分級(jí)分類管理，定期出具風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。保險(xiǎn)費(fèi)用來自羅湖區(qū)下?lián)芙o街道辦的房屋安全專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。