專(zhuān)家：房地產(chǎn)全面邁入穩(wěn)市場(chǎng)周期新房交易量趨穩(wěn)(2)

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2025-12-29 22:47:50 樂(lè)居買(mǎi)房

下半年，盡管基期因素與供應(yīng)不足拉低同比指標(biāo)，但行業(yè)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)，且去庫(kù)存腳步加快。6月后單月新房銷(xiāo)售面積降幅逐步提升，8月后同比降幅擴(kuò)大至10%以上，導(dǎo)致累計(jì)降幅逐月再度擴(kuò)大，但與2024年同期相比，累計(jì)降幅持續(xù)收窄，行業(yè)交易規(guī)模穩(wěn)步企穩(wěn)。同時(shí)，供求關(guān)系相關(guān)指標(biāo)持續(xù)改善：一是新開(kāi)工銷(xiāo)售比持續(xù)走低，10月、11月降至63%的歷史最低水平，相當(dāng)于每賣(mài)出100套房子即去化37套庫(kù)存；二是投資銷(xiāo)售比持續(xù)優(yōu)化，下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅擴(kuò)大并快速接近新房成交金額，全年開(kāi)發(fā)投資有望與新房成交金額持平，結(jié)束2021年以來(lái)投資高于銷(xiāo)售的調(diào)整期；三是庫(kù)存規(guī)模持續(xù)回落，至11月末商品房待售面積較年初減少4585萬(wàn)平方米。

年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步明確行業(yè)施政方向：“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”被單列于“堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”章節(jié)，“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”仍是核心任務(wù)，首要目標(biāo)為促進(jìn)地方減輕債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低庫(kù)存壓力、穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展。當(dāng)前市場(chǎng)階段，除單指標(biāo)同比變動(dòng)外，投資銷(xiāo)售比、土地成交/新房成交、新開(kāi)工銷(xiāo)售比、待售面積等多維度指標(biāo)的持續(xù)改善，更能反映行業(yè)企穩(wěn)向好的基本面。

在行業(yè)全年去庫(kù)存的核心基調(diào)下，新開(kāi)工、竣工面積均延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，但呈現(xiàn)差異化特征：新開(kāi)工連續(xù)四年低于新房銷(xiāo)售，竣工降幅較上年顯著收窄，反映出行業(yè)“控增量、保交付”的政策導(dǎo)向落地見(jiàn)效。新開(kāi)工方面，2025年預(yù)計(jì)同比下降20%左右，降至6億平方米，連續(xù)第四年同比降幅維持在二成水平，且連續(xù)四年新開(kāi)工面積低于新房銷(xiāo)售規(guī)模，全年開(kāi)工銷(xiāo)售比預(yù)計(jì)降至66%的歷史新低。這一趨勢(shì)與中央“嚴(yán)控增量”的政策要求高度契合：在銷(xiāo)售規(guī)模較峰值近乎腰斬的背景下，減少新增供應(yīng)是化解庫(kù)存壓力的關(guān)鍵舉措；同時(shí)，地方政府在土地出讓收入減少的財(cái)政壓力下，將去庫(kù)存作為首要任務(wù)，通過(guò)嚴(yán)控新增供應(yīng)加速庫(kù)存消化。

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