下半年,盡管基期因素與供應(yīng)不足拉低同比指標(biāo),但行業(yè)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)仍在延續(xù),且去庫(kù)存腳步加快。6月后單月新房銷(xiāo)售面積降幅逐步提升,8月后同比降幅擴(kuò)大至10%以上,導(dǎo)致累計(jì)降幅逐月再度擴(kuò)大,但與2024年同期相比,累計(jì)降幅持續(xù)收窄,行業(yè)交易規(guī)模穩(wěn)步企穩(wěn)。同時(shí),供求關(guān)系相關(guān)指標(biāo)持續(xù)改善:一是新開(kāi)工銷(xiāo)售比持續(xù)走低,10月、11月降至63%的歷史最低水平,相當(dāng)于每賣(mài)出100套房子即去化37套庫(kù)存;二是投資銷(xiāo)售比持續(xù)優(yōu)化,下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅擴(kuò)大并快速接近新房成交金額,全年開(kāi)發(fā)投資有望與新房成交金額持平,結(jié)束2021年以來(lái)投資高于銷(xiāo)售的調(diào)整期;三是庫(kù)存規(guī)模持續(xù)回落,至11月末商品房待售面積較年初減少4585萬(wàn)平方米。
年末,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步明確行業(yè)施政方向:“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”被單列于“堅(jiān)持守牢底線,積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”章節(jié),“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”仍是核心任務(wù),首要目標(biāo)為促進(jìn)地方減輕債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低庫(kù)存壓力、穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展。當(dāng)前市場(chǎng)階段,除單指標(biāo)同比變動(dòng)外,投資銷(xiāo)售比、土地成交/新房成交、新開(kāi)工銷(xiāo)售比、待售面積等多維度指標(biāo)的持續(xù)改善,更能反映行業(yè)企穩(wěn)向好的基本面。
在行業(yè)全年去庫(kù)存的核心基調(diào)下,新開(kāi)工、竣工面積均延續(xù)下降態(tài)勢(shì),但呈現(xiàn)差異化特征:新開(kāi)工連續(xù)四年低于新房銷(xiāo)售,竣工降幅較上年顯著收窄,反映出行業(yè)“控增量、保交付”的政策導(dǎo)向落地見(jiàn)效。新開(kāi)工方面,2025年預(yù)計(jì)同比下降20%左右,降至6億平方米,連續(xù)第四年同比降幅維持在二成水平,且連續(xù)四年新開(kāi)工面積低于新房銷(xiāo)售規(guī)模,全年開(kāi)工銷(xiāo)售比預(yù)計(jì)降至66%的歷史新低。這一趨勢(shì)與中央“嚴(yán)控增量”的政策要求高度契合:在銷(xiāo)售規(guī)模較峰值近乎腰斬的背景下,減少新增供應(yīng)是化解庫(kù)存壓力的關(guān)鍵舉措;同時(shí),地方政府在土地出讓收入減少的財(cái)政壓力下,將去庫(kù)存作為首要任務(wù),通過(guò)嚴(yán)控新增供應(yīng)加速庫(kù)存消化。