自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了四年多的調(diào)整。2025年是行業(yè)邁入企穩(wěn)修復(fù)的關(guān)鍵一年，政策從“托底紓困”轉(zhuǎn)向全面提振信心、激活住房需求。這一年，多項關(guān)鍵數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”取得一定成效。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2025年商品房成交規(guī)模降幅較上年收窄，預(yù)計全年銷售面積約8.9億平方米、銷售金額8.4萬億元，其中四季度百城新房成交面積環(huán)比增長4%，12月環(huán)比增長18%。

樓市情緒的真實反映在二手房交易市場。今年二手房市場進入“市場化深水區(qū)”，新房市場與二手房形成涇渭分明的運行體系，價格和客戶特征均大幅分化。受掛牌量高企等因素影響，存量房價格持續(xù)下調(diào)，剛需房源成為交易主力，并帶動成交量提升。機構(gòu)報告顯示，2025年住宅市場暫時遏制了螺旋式下滑風(fēng)險，初步實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的目標(biāo)，但深層次的結(jié)構(gòu)性庫存問題、房價盤整預(yù)期仍未完全解決。預(yù)計2026年政策有發(fā)力空間，市場將進入“弱復(fù)蘇、緩平衡、深分化”的筑底階段。

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策主基調(diào)是清理限制性措施、促進住房需求釋放。中指研究院監(jiān)測顯示，截至12月1日，全國超210個省市（縣）出臺約560條政策，主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩方面落地具體舉措。各地通過清理限制性措施、優(yōu)化公積金貸款、加大購房補貼力度、降低住房交易稅費等方式，持續(xù)降低購房成本，釋放潛在購房需求。北京發(fā)布的新政進一步放松限制性政策，從限購、信貸、公積金貸款等方面進行優(yōu)化，降低非戶籍家庭社保或個稅年限要求，不再區(qū)分首套、二套商貸利率。其他城市如廣州、上海、深圳也陸續(xù)放寬限購政策，政策優(yōu)化力度逐步加大。

為促進市場交易、打通置換鏈條，全國層面的降稅費政策也在發(fā)力。財政部發(fā)布新政，將個人購買不足兩年的住房對外銷售的增值稅征收率由5%下調(diào)為3%，大幅降低了二手房交易成本，有利于加速交易流轉(zhuǎn)，提升二手房交易活躍度。同時，存量房“去庫存”行動也在展開，以促進市場供求恢復(fù)平衡。據(jù)中指不完全統(tǒng)計，截至11月末，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超過4800宗，總用地面積超過2.5億平方米，總金額超過6500億元。多地收購項目落地，如廣西累計收購存量住房2.9萬套。

各地去庫存、控增量、優(yōu)供給多管齊下，在住房發(fā)展年度計劃中遵循“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動機制，對供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行明確及優(yōu)化。易居研究院表示，2025年全國房地產(chǎn)政策的精準(zhǔn)性顯著提升，各地擺脫了以往“一刀切”的調(diào)控模式，根據(jù)市場供求狀況、人口流動趨勢、庫存水平等因素制定差異化政策。一線城市政策以“邊際優(yōu)化、穩(wěn)中有松”為主，二線城市政策則“全面放松、精準(zhǔn)刺激”。

數(shù)輪調(diào)控政策作用下，今年的樓市行情幾經(jīng)變幻?？硕鸨硎?，一季度市場呈現(xiàn)升溫態(tài)勢，3月創(chuàng)下年內(nèi)成交小高峰；5月中下旬至6月，市場又迎來一輪集中爆發(fā)，7、8月成交量高點回落。到四季度，百城新房成交面積環(huán)比小幅增長4%，其中12月新房成交面積環(huán)比增18%。從全年新房交易規(guī)?？矗?025年預(yù)計銷售面積約8.9億平方米、銷售金額8.4萬億元，分別同比下降9%和13%，銷售面積降幅較上年收窄4個百分點。

改善型住房需求成為今年新房市場的重要支撐。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年以來，30城120平米以上戶型新房成交占比持續(xù)提升，其中120～144平米戶型占比超30%。盡管如此，經(jīng)過四年深度調(diào)整周期，當(dāng)前新房市場的整體成交規(guī)模已較2021年的峰值下降近五成。從整個“十四五”時期來看，全國新建商品房銷售總面積約58億平米，較“十三五”下降25%，2025年銷售面積較歷史高點下降約五成。

曾經(jīng)高增長、追規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)也在行業(yè)出清周期逐漸“瘦身”。截至2025年末，行業(yè)銷售規(guī)模超千億的房企僅十家，依次為保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、萬科地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、越秀地產(chǎn)、濱江集團。

相較于新房市場的不斷“瘦身”，二手房市場已成為樓市成交的“主力戰(zhàn)場”?？硕鸨硎?，去年二手房市場與新房不再是簡單的聯(lián)動關(guān)系，而是形成了涇渭分明的“雙軌運行”體系，兩者在價格體系、客戶群體、流通邏輯上均出現(xiàn)顯著背離。新房“限價錨”逐漸消失后，與周邊二手房“價格倒掛”逐漸消失，使得二手房價格真正進入“市場化深水區(qū)”。從成交趨勢看，二手房成交全年呈“先升后降再穩(wěn)”走勢，穩(wěn)住了基本盤。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國重點30城市二手住宅累計成交面積約2.14億平方米，為新房面積的1.85倍，同比持平微增0.2%，成交規(guī)模再次創(chuàng)2021年行業(yè)調(diào)整以來的新高。

易居研究院表示，2025年截至11月，北上廣深四個一線城市全年二手住宅累計成交量達到519021套，不僅超越2024年同期水平，更是近四年來首次突破51萬套大關(guān)，達到近九年的第三高水平，僅次于2020和2021年。得益于各地積極有力的購房政策支持，市場基本面積極修復(fù)，價格調(diào)整到位后需求出現(xiàn)釋放。

2025年的樓市雖止跌回穩(wěn)見成效，穩(wěn)住了整體成交規(guī)模，但仍存在一些深層次問題。易居研究院表示，在經(jīng)歷2016-2021年持續(xù)攀升的繁榮期后，2022-2025年房地產(chǎn)經(jīng)歷了罕見的四年長周期下行，充分說明市場處于深刻調(diào)整過程中。連降四年，與房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化有直接關(guān)系，也警示市場存在需求不足的風(fēng)險。截至目前，二手房交易規(guī)?？傮w不錯，銷售市場的形勢分析需把新房二手房進行統(tǒng)籌，并理性看待。與此同時，要認(rèn)識到潛在購房需求不足的問題，后續(xù)要在政策效應(yīng)進一步釋放以及需求挖掘方面發(fā)力，尤其要重視“去庫存”工作。

日前出臺的降二手房交易稅費政策，便是當(dāng)前市場存在一定癥結(jié)的例證。近期二手房價格同比跌幅連續(xù)兩個月擴大，好房子項目去化有所下降，開始轉(zhuǎn)向“價格競爭”；市場循環(huán)有所堵塞，“賣舊買新”的置換型需求減少，改善置換出現(xiàn)受阻。因此，在全新到來的2026年，房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的進程依然不容松懈。

中指研究院認(rèn)為，2026年是“十五五”開局之年，中央經(jīng)濟工作會議對2026年經(jīng)濟工作進行全面部署，強調(diào)要堅定信心，實現(xiàn)“十五五”良好開局。房地產(chǎn)作為最大的內(nèi)需之一，在擴大內(nèi)需方面仍將發(fā)揮重要作用，接下來各項政策措施有望繼續(xù)落實。易居方面也認(rèn)為，2026年是持續(xù)挖掘市場需求的關(guān)鍵年，尤其在城中村改造、危舊房改造、支持困難群體購房、引導(dǎo)二手房房東置換需求釋放等方面，能夠激發(fā)較多潛在的市場需求；好房子的建設(shè)將更加規(guī)范和具有吸引力，有力促進銷售市場的向好發(fā)展。

與此同時，2026年“去庫存”工作也將提速，或?qū)⒊雠_更有力和精準(zhǔn)的政策。中央經(jīng)濟工作會議已明確去庫存導(dǎo)向，將其作為防范化解風(fēng)險、穩(wěn)住樓市的抓手。后續(xù)，各地或會加大力度收儲存量商品房，以用作保障房房源，較快地實現(xiàn)庫存規(guī)模的削減。從長遠來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍有發(fā)展空間。據(jù)中指測算，“十五五”時期全國城鎮(zhèn)住房需求總量約49.8億平米。除了市場化商品住宅，保障性住房等也會消化部分增量需求，綜合按照70%～80%的轉(zhuǎn)化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預(yù)計為7～8億平米?？硕鹫J(rèn)為，展望2026年，市場整體將進入“弱復(fù)蘇、緩平衡、深分化”的階段，在保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性基礎(chǔ)上，重塑市場新的供求平衡，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。