從日韓美的經(jīng)驗(yàn)看，地產(chǎn)有強(qiáng)烈的共性和個(gè)性?？此茝?fù)雜的地產(chǎn)因素其實(shí)并不復(fù)雜，關(guān)鍵因素只有三個(gè)：貨幣、增長和人口。地產(chǎn)的商品屬性來自人口，金融屬性則取決于居民對未來收入預(yù)期的一次性貼現(xiàn)。增長決定了未來收入預(yù)期，貨幣流動(dòng)性決定了貼現(xiàn)率。以此視角看地產(chǎn)周期，地產(chǎn)小周期起落往往與貨幣松緊有關(guān)，企穩(wěn)態(tài)勢是否扎實(shí)則與當(dāng)期增長動(dòng)能是否強(qiáng)勁有關(guān)，最底層的長趨勢取決于人口。當(dāng)貨幣寬松、增長強(qiáng)勢、人口旺盛三因素共振時(shí)，地產(chǎn)將迎來強(qiáng)勢周期，即便短期下滑，貨幣稍一寬松便能快速企穩(wěn)反彈。反之，若增長弱勢、人口凋零兩大因素共振，地產(chǎn)將經(jīng)歷疲弱的長周期，即便貨幣再寬松也很難有強(qiáng)反彈，但并不意味著不會企穩(wěn)。例如，日本1990年的地產(chǎn)下滑是由于人口結(jié)構(gòu)、增長驅(qū)動(dòng)、金融條件收緊三因素共振的大周期下滑。直至2002年，日本出清一波不良資產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)搭乘全球化出現(xiàn)出口和投資轉(zhuǎn)強(qiáng)，2004年地產(chǎn)才迎來弱企穩(wěn)。

如果地產(chǎn)已經(jīng)處于下滑趨勢，如何企穩(wěn)存在一些規(guī)律性線索。首先，房地產(chǎn)企穩(wěn)的順序是先成交上量，再庫存下降，最后價(jià)格企穩(wěn)。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)已處于下行區(qū)間，需要商品屬性率先回溫，才能探討金融屬性。例如，美國于2010年7月成屋銷量觸及新低后反彈穩(wěn)定在400萬套左右，2012年3月房價(jià)觸及新低后企穩(wěn)回升。核心城市的房價(jià)往往會更早給出企穩(wěn)信號，因?yàn)楹诵某鞘谐掷m(xù)處于人口凈流入狀態(tài)，房價(jià)下行周期中金融屬性強(qiáng)，價(jià)格下跌幅度較大，當(dāng)房地產(chǎn)周期回溫時(shí)，供需格局率先變化，企穩(wěn)信號也更早到來。例如，2001年后韓國首爾房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他主要城市，2004年日本東京二十三區(qū)房價(jià)企穩(wěn)回升、全國房價(jià)跌幅收窄。此外，地產(chǎn)企穩(wěn)離不開貨幣寬松，這是必要非充分條件。按照歷史經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)從深度下行回到企穩(wěn)態(tài)勢時(shí)，10年期國債利率通常不超過核心通脹200個(gè)基點(diǎn)。地產(chǎn)企穩(wěn)的另一個(gè)必要前提是增長預(yù)期改善。當(dāng)舊增長動(dòng)能無法持續(xù)，地產(chǎn)隨之迎來長久低迷狀態(tài)，此時(shí)貨幣寬松無濟(jì)于事，直到經(jīng)濟(jì)完成新舊轉(zhuǎn)換，地產(chǎn)才有可能真正走出疲弱狀態(tài)。例如，2004年地產(chǎn)企穩(wěn)之前，日本在2002年出清了地產(chǎn)鏈的不良資產(chǎn)，并在2003年迎來出口反彈，國內(nèi)消費(fèi)和增長預(yù)期大幅改善，隨后地產(chǎn)企穩(wěn)。