當(dāng)美國(guó)曼哈頓寫(xiě)字樓空置率突破18%、倫敦金融城租金下跌12%之際，中國(guó)人民銀行宣布將商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付比例統(tǒng)一下調(diào)至30%，這一數(shù)字與歐美主流商業(yè)地產(chǎn)首付標(biāo)準(zhǔn)形成歷史性接軌。在全球商業(yè)地產(chǎn)寒冬中，中國(guó)這項(xiàng)政策調(diào)整發(fā)出了多重國(guó)際信號(hào)。

此前，中國(guó)商業(yè)用房首付比例普遍在50%-60%，遠(yuǎn)高于美國(guó)（30%-35%）、德國(guó)（30%-40%）等成熟市場(chǎng)。此次調(diào)整后，北京國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓與紐約曼哈頓樓宇的購(gòu)置門檻差距從20個(gè)百分點(diǎn)驟降至5個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市商辦物業(yè)空置率達(dá)28%，而同期外資在華商業(yè)地產(chǎn)投資額同比下降39%，政策松綁或?qū)⒏淖兛缇迟Y本觀望態(tài)勢(shì)。

面對(duì)全球商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩難題，中國(guó)政策組合拳展現(xiàn)出獨(dú)特思路。不同于美聯(lián)儲(chǔ)單純加息調(diào)節(jié)，中國(guó)將支農(nóng)支小再貸款與再貼現(xiàn)額度合并擴(kuò)容，單設(shè)1萬(wàn)億元民營(yíng)企業(yè)再貸款，同時(shí)把碳減排支持工具拓展至節(jié)能改造領(lǐng)域。這種“金融工具+產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)”模式為雅加達(dá)、孟買等新興市場(chǎng)高庫(kù)存區(qū)域提供了新解法。58安居客研究院指出，中國(guó)商辦去化周期已長(zhǎng)達(dá)45個(gè)月，政策精準(zhǔn)度遠(yuǎn)超歐美普遍采用的稅收優(yōu)惠手段。

政策中科技創(chuàng)新再貸款額度提升至1.2萬(wàn)億元，并將研發(fā)型民企納入支持范圍，這恰與全球ESG投資熱潮形成共振。黑石集團(tuán)2023年報(bào)顯示，亞太區(qū)綠色建筑投資占比已提升至58%。中國(guó)此次將商務(wù)樓宇功能拓展至醫(yī)療、租賃住房等領(lǐng)域，實(shí)質(zhì)上創(chuàng)造了“商業(yè)+ESG”的混合資產(chǎn)類別。央行同步推出的2000億元科技創(chuàng)新債券風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)工具，這種結(jié)構(gòu)性安排比新加坡REITs稅收優(yōu)惠更具產(chǎn)業(yè)黏性。

廣東省住房政策研究中心發(fā)現(xiàn)，上海已率先允許商務(wù)樓宇兼容人才公寓等功能，這種空間再造模式與倫敦“寫(xiě)字樓改住宅”計(jì)劃異曲同工。當(dāng)西方國(guó)家還在爭(zhēng)論商業(yè)地產(chǎn)救市尺度時(shí)，中國(guó)政策已顯現(xiàn)出“去庫(kù)存-促創(chuàng)新-引外資”的遞進(jìn)邏輯。不過(guò)需要注意，本次調(diào)整不涉及住宅市場(chǎng)，保持了對(duì)投機(jī)需求的嚴(yán)格管控。

全球商業(yè)地產(chǎn)正站在十字路口，中國(guó)這套包含利率下調(diào)、額度擴(kuò)容、首付松綁的組合政策，或許預(yù)示著新興市場(chǎng)資產(chǎn)重新定價(jià)的開(kāi)始。那些曾被高首付擋在門外的跨境資本，現(xiàn)在要重新計(jì)算中國(guó)商辦資產(chǎn)的IRR了。