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2026年房價又要啟動上漲了嗎 結構性博弈下的分化走勢

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2026-01-27 21:03:30  新浪

伴隨2026年開年樓市政策密集加碼，首套房貸利率跌破4%、換房退稅政策延長等利好頻出，“房價即將重啟上漲”的聲音再度浮現。然而，歷經近四年的樓市調整，全國70城新房和二手房價格分別回撤10.1%和17.4%，回到2019年和2017年水平，部分三四線城市跌幅超20%。當前市場已告別普漲時代，2026年房價并非“全域上漲”的簡單復刻，而是一場深度分化下的結構性博弈，所謂“全面啟動上漲”的論調，需結合底層邏輯與區(qū)域現實理性審視。

要判斷2026年房價走勢，厘清近四年下跌的核心邏輯至關重要——這并非短期周期性回調，而是支撐房價二十年上漲的底層動力集體反轉。1998年至2021年的普漲時代，源于住房市場化、城鎮(zhèn)化紅利、土地財政、貨幣超發(fā)等因素共振，形成“越漲越買”的正反饋。但2022年以來，這些因素相繼熄火，人口凈減少、置業(yè)主力人群萎縮、居民杠桿率觸頂、庫存高企、預期轉弱等問題凸顯，樓市進入“人口頂+杠桿頂+預期頂”的三頂疊加期，這種趨勢性調整決定了普漲基礎已徹底消失。

從2026年整體態(tài)勢看，全國層面將呈現“L型觸底、跌幅收窄”特征，而非全面上漲?；鶞是榫跋拢?026年新建商品住宅均價跌幅將收窄至-1%~0%，較前幾年年均跌幅明顯緩和。支撐這一判斷的因素包括政策托底、購房成本下降與核心城市止跌信號。截至2025年前三季度，全國200個省市出臺超470條優(yōu)化政策，限購限貸全面放松，信貸與財政補貼形成合力；首套房貸利率降至3.5%~4%的低位，部分區(qū)域低至“2字頭”，房價收入比創(chuàng)歷史新低，剛需購房成本進入合理區(qū)間；2025年4月已有12個城市新房價格上漲，5個城市二手房價格回升，市場底部支撐逐步形成。但“跌幅收窄”不等于“上漲啟動”，全國性上漲缺乏需求總量與預期基礎。

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