小區(qū)物業(yè)治理陷兩難如何破局 信任與協(xié)商是關(guān)鍵。小區(qū)維修賬戶里躺著幾千萬維修資金，外墻脫落、屋頂漏水卻多年無人來修。居民覺得物業(yè)服務(wù)“價高質(zhì)次”，但物業(yè)卻覺得是“低價難為”。小區(qū)物業(yè)管理很容易陷入“惡性循環(huán)”，盡管有可依的條文，但在不同的社區(qū)有著截然不同的命運。今年上海兩會前夕，人大代表許麗萍帶著這份追問深入社區(qū)尋找答案。

在浦東城中花園小區(qū)，頂樓居民陳女士指著脫落的天花板說：“頂角線都脫開了，生怕石膏板會掉下來?！本用袷Y先生表示，兩三百戶都存在外墻漏水問題。王先生則抱怨，自己的車被刮花后，物業(yè)竟調(diào)不出監(jiān)控。這個擁有兩千多戶居民的龐大社區(qū)正被一系列煩惱困擾。問題經(jīng)年累月，但并不是因為沒錢修。上海永升物業(yè)管理有限公司城中花園物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理楊順旺說，小區(qū)維修基金賬戶資金充裕，還有公共收益陸續(xù)補充了近千萬元，這筆錢一直沒有花。

原來，2022年底到去年3月，小區(qū)一直都沒有業(yè)委會?！叭{馬車”之一的缺位直接導(dǎo)致很多決策程序無法啟動。治理的僵局又催生了業(yè)主間的分歧。今年初，物業(yè)到期需要投票決定是否續(xù)聘，分歧被擺上臺面。居民曹女士說：“之前累積的問題讓大家心灰意冷，就想換了物業(yè)?！辈糠謽I(yè)主希望引入行業(yè)龍頭提升服務(wù)；另一部分則對漲價敏感。沈女士直言：“最主要不要漲價，面積都是一百多平方米，這會差很多錢?！?/p>

每平方1.85元的物業(yè)費，在業(yè)主看來得到的服務(wù)是“價高質(zhì)次”，但在物業(yè)口中卻是“低價難為”。城中花園居民區(qū)黨總支書記丁天一表示，小區(qū)老年人占比超30%，居民意見分散。有的覺得物業(yè)還可以，有的想換，有的愿意提質(zhì)提價。沒有有效協(xié)商平臺，零散的意見難以轉(zhuǎn)化為集體行動，再迫切的維修需求也只能擱淺。

上海市人大代表許麗萍連續(xù)多年關(guān)注小區(qū)自治與物業(yè)管理。她帶著問題走進了楊浦區(qū)的愛聯(lián)大廈。這棟建于1996年的“上住下商”老樓曾和許多老舊小區(qū)一樣，陷入典型的“錢”的困境。居民毛新強直言：“物業(yè)經(jīng)理搗漿糊，主要是錢的問題。”

除了共性問題，因為樓里有商戶，商用水與民用水混合計費，居民也要按商用單價分?jǐn)?，讓大家?fù)擔(dān)沉重。2024年小區(qū)通過市場化選聘更換了物業(yè)，改變有了契機。愛聯(lián)大廈物業(yè)經(jīng)理畢海君說：“我們積極協(xié)調(diào)水務(wù)公司，想把住戶水費剝離出來?！毕茸龇?wù)，打造信任，心結(jié)打開了，才有了協(xié)商的可能。彼時，小區(qū)面臨維修基金續(xù)交難題，物業(yè)靠著反復(fù)溝通、充分協(xié)商，最后實現(xiàn)維修基金的百分百續(xù)交。

鞍山四村第三居民區(qū)黨總支書記侯巍回憶：“物業(yè)給出租戶逐個打電話，居委會、業(yè)委會找有代表性的居民充分溝通，以點帶面?！笨磥?，有了信任基礎(chǔ)，通過精細(xì)化的民主協(xié)商，難題是可以破解的。而許麗萍代表在調(diào)研中思考得更遠(yuǎn)，物業(yè)管理不缺法律條文，要如何在實踐中落地實現(xiàn)良性循環(huán)呢？

物業(yè)管理法律專家黃友健指出：“大多數(shù)小區(qū)法規(guī)健全了，問題在落實。要抓住契機，比如電梯更新等迫在眉睫的關(guān)口來做工作?！眮碜砸痪€的聲音直接指出了從法規(guī)到落地過程中的關(guān)鍵一步。許麗萍代表指出，小區(qū)之間差異巨大，不可能指望一個模板解決所有問題，必須科學(xué)分類，將一些行之有效的“基層探索”經(jīng)過驗證后，吸收轉(zhuǎn)化為更具適配性和操作性的政策設(shè)計?！耙茖W(xué)分類，把有效的基層探索固化于制度?！逦濉陂g更要凸顯‘以人為本’，利用數(shù)字化技術(shù)，持續(xù)創(chuàng)新社區(qū)治理。”

社區(qū)治理從來不是一件容易事，需要在法治的基礎(chǔ)上，通過精細(xì)化的民主協(xié)商，在各方之間建立信任，才有可能推動一些小區(qū)里重要事項的集體決策。小區(qū)物業(yè)服務(wù)也需要不斷探索，加強黨建引領(lǐng)物業(yè)治理，提升物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)化水平，更好地做到“質(zhì)價相符”，才能讓居民們對社區(qū)更有歸屬感，更愿意參與到社區(qū)事務(wù)中來，實現(xiàn)基層共治。