三月是樓市的傳統(tǒng)旺季，對全年市場走向有重要影響。2026年開春，廣州和深圳的房地產(chǎn)市場逐漸走出春節(jié)假期的成交低谷，看房量和成交量同步回升，市場暖意不斷擴散。

廣州和深圳的二手房市場全面領跑，成為此波“小陽春”回暖的主要力量。新房市場則呈現(xiàn)深度分化：深圳新房供應量同比去年有所下滑；廣州核心區(qū)豪宅火熱，剛需盤仍需通過讓利來促進銷售。一二手市場格局顛倒，供應端結構重塑，構成這一輪“小陽春”的顯著特征。

本輪廣深樓市“小陽春”由二手房主導，市場底層邏輯已經(jīng)改寫。從數(shù)據(jù)到一線體感，二手房都在主導回暖節(jié)奏。深圳二手房率先引爆行情，樂有家門店監(jiān)測顯示，春節(jié)后二手房簽約量環(huán)比大漲132%，創(chuàng)下2024年3月底以來最高值。截至2026年2月，深圳二手房住宅成交均價已回暖至6.2萬元/平方米。貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，3月2日—8日，深圳二手房簽約量環(huán)比激增118%，3月8日單日成交量創(chuàng)下近一年新高，且實現(xiàn)連續(xù)兩周走高。

市場情緒同步修復。據(jù)深圳貝殼研究院發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年2月其合作門店的二手房掛牌量較去年同期下降3.3%，非理性拋售明顯減少，市場逐步進入“預期轉強—供應優(yōu)化—價格企穩(wěn)”的良性通道。劉安穎提到，現(xiàn)在二手房市場“筍盤”的成交速度已被壓縮到一個比較短的周期，甚至有些二手“筍盤”掛出來一周不到就成交。福田區(qū)的翰嶺院項目中，約108平方米的大三房，業(yè)主掛牌總價普遍820萬元以上，折合單價約7.74萬元/平方米，有些業(yè)主著急賣，755萬元的掛牌價格，基本上一周左右能成交。

類似的現(xiàn)象在深圳羅湖也同樣存在。隨著二手房市場的成交上漲，掛牌業(yè)主的心態(tài)趨于穩(wěn)定，不再急于賣房，議價空間也明顯縮小。以羅湖翠竹苑的一套面積47.84平方米的兩房為例，此前業(yè)主掛牌價為245萬元，中介透露該房源預計最低可降到230萬元。但到今年3月，中介表示該房源業(yè)主的最低出售價為237萬元。

廣州二手房市場同樣迎來強勢反彈。貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，3月8日，廣州二手房單日成交247套，環(huán)比上漲25.4%；上周累計成交849套，環(huán)比大漲118.8%。春節(jié)后返城需求集中釋放，中介門店帶看量持續(xù)回升，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會3月經(jīng)理人指數(shù)環(huán)比大幅增長43.5點至71.78，行業(yè)對“小陽春”信心充足。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，廣深均呈現(xiàn)“二手房好于新房”的核心特征，二手房新增掛牌量同比減少，市場情緒持續(xù)好轉，帶動“賣舊買新”的置換需求，市場循環(huán)逐步暢通。深圳貝殼研究院院長肖小平也認為，本輪回暖并非政策脈沖式短期反彈，而是政策優(yōu)化、信心修復、自住需求集中釋放三重因素共振，二手房持續(xù)放量，新房同步走高，使“小陽春”根基更扎實。

與二手房的全面火熱不同，廣深新房市場并未迎來普漲，而是典型的“結構性行情”。以廣州為例，頂豪市場接連刷新成交紀錄，帶動周邊新房市場看房熱度提升。今年2月，廣州天河馬場地塊以236.04億元高價成交，溢價率26.60%，折合居住成交樓面地價約8.55萬元/平方米，創(chuàng)下廣州樓面單價新高。3月2日，廣州珠江新城保利玥璽灣一套670平方米頂層復式以1.87億元成交，折合單價約28萬元/平方米，刷新當?shù)匾皇猪敿壓勒瑔蝺r紀錄；3月9日，星河灣半島五號單日成交4套頂奢復式，總價達7.187億元，核心區(qū)豪宅熱度空前。

相較于頂豪市場的創(chuàng)新高，廣州剛需新房市場表現(xiàn)出明顯的“降價跑量”趨勢。廣州房產(chǎn)中介羅家敏表示，很多剛需盤采用折扣、特價房等方式吸引購房者。黃埔星河灣半山毛坯的價格直接調到了1.9萬元/平方米起，還推出毛坯、簡裝、豪裝三種方案搶客；荔灣新世界?天馥的限時折扣直接給到8.6折優(yōu)惠，低至3.8萬元/平方米。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月底，廣州全市狹義庫存為1416.4萬平方米，較1月減少1.3萬平方米。由于2月主要區(qū)域新增供應普遍減少，新房市場以消化存量為主，庫存量微降，并已連續(xù)4個月出現(xiàn)下調。

深圳的新房市場進入2026年以來，出現(xiàn)了較為明顯的“供應節(jié)奏”放緩情況。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，今年以來，深圳僅有9個住宅項目取得預售許可證，遠低于去年同期的12個項目。新房入市節(jié)奏偏慢，難以形成集中入市的規(guī)模效應，導致新房整體成交量明顯不及二手房，市場呈現(xiàn)核心板塊量升價穩(wěn)、剛需區(qū)域以價換量的結構性回暖格局。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至3月12日，深圳全市商品住宅累計成交964套，二手住宅累計過戶1703套。

雖然深圳整體新房的成交要弱于二手房，但進入3月后，不少項目先后發(fā)布熱銷海報，如龍華的鴻榮源觀城3月7日—8日兩天賣出41套、遠洋城·城銘家園上周認購39套、中建鵬宸云筑單周熱銷32套等。隨著核心城市2025年出讓的優(yōu)質地塊逐漸入市，加之部分房企加大促銷力度，預計3月市場需求有望逐步釋放，核心城市“小陽春”行情依然值得期待。