近日，有市民向“問(wèn)政四川”投訴稱，成都崇州寧夏中房西江悅小區(qū)物業(yè)限制未及時(shí)繳納車位管理費(fèi)的業(yè)主車輛進(jìn)入，給日常生活帶來(lái)嚴(yán)重不便。崇州市住建局回應(yīng)稱，經(jīng)調(diào)查，該小區(qū)物業(yè)并未擅自限制業(yè)主車輛進(jìn)入地下車位，而是按照物業(yè)合同約定收取車位管理費(fèi)。道閘系統(tǒng)對(duì)已繳費(fèi)業(yè)主可自動(dòng)識(shí)別抬桿，未繳納車位管理費(fèi)的業(yè)主，道閘系統(tǒng)無(wú)法自動(dòng)識(shí)別，需人工操作抬桿放行。

北京澤亨律師事務(wù)所律師胡磊認(rèn)為，這種回應(yīng)欠妥。他表示，道閘系統(tǒng)的識(shí)別規(guī)則由物業(yè)設(shè)定?！拔蠢U費(fèi)需人工抬桿”實(shí)際上是不少物業(yè)采用的變相催繳管理費(fèi)的方式、手段。這種方式可能導(dǎo)致“人工”操作不及時(shí)，尤其是在上下班高峰時(shí)段易造成擁堵，給業(yè)主帶來(lái)不便和心理壓力。

成都青羊區(qū)佳兆業(yè)廣場(chǎng)一位業(yè)主也提到類似問(wèn)題。他說(shuō)，一旦車主忘記繳納車位管理費(fèi)，車輛駛出車庫(kù)時(shí)就會(huì)被攔在坡道上，需高聲呼叫保安放行。而保安往往是先催繳費(fèi)用，而非立即放行，這往往引發(fā)后續(xù)車輛擁堵。這位業(yè)主表示，遇到這種情況呼叫放行時(shí)，保安通常不會(huì)立即開閘，而是走到車前提醒車主“費(fèi)用到期了”，并告知可以現(xiàn)場(chǎng)繳費(fèi)。一番交涉之后才會(huì)放行，很多時(shí)候后面會(huì)堵一長(zhǎng)串狂按喇叭的車。

《揚(yáng)子晚報(bào)》曾報(bào)道南京一起類似案例：業(yè)主董先生因未及時(shí)繳納車位管理費(fèi)，被物業(yè)限制車輛出入，需多次交涉才能通行。董先生將物業(yè)訴至法院后，法官明確釋明，物業(yè)以限制業(yè)主出行方式催繳費(fèi)用屬濫用權(quán)利。新修訂的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條也明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用門禁控制系統(tǒng)限制車輛、人員出入等方式催交物業(yè)費(fèi)。最終該案以物業(yè)承諾保障業(yè)主車輛自由出入、董先生補(bǔ)交費(fèi)用的調(diào)解結(jié)果結(jié)案。

江寧開發(fā)區(qū)法院法官鐘詩(shī)蔚表示，物業(yè)的職能是提供服務(wù)和管理，應(yīng)通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量提高交費(fèi)率。若業(yè)主逾期未支付費(fèi)用，物業(yè)公司可催告其在合理期限內(nèi)支付，協(xié)商或調(diào)解不成可提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，而非采取限制通行的方式。

胡磊律師進(jìn)一步指出，根據(jù)《民法典》第944條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水等方式催交物業(yè)費(fèi)。最高人民法院相關(guān)典型案例也明確，物業(yè)服務(wù)人以限制門禁系統(tǒng)使用等方式催交物業(yè)費(fèi)，屬不當(dāng)限制業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的違法行為。小區(qū)道路、門禁等共有部分歸全體業(yè)主所有，物業(yè)無(wú)權(quán)單方設(shè)置通行障礙，此類“以費(fèi)控門”的“私力救濟(jì)”方式，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益，需承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。

胡磊律師認(rèn)為，業(yè)主應(yīng)積極履行繳費(fèi)義務(wù)，同時(shí)物業(yè)需通過(guò)合法途徑維權(quán)，雙方善意溝通配合，共同營(yíng)造和諧的小區(qū)環(huán)境。但無(wú)論如何，業(yè)主才是小區(qū)的主人，物業(yè)在任何情況下都無(wú)權(quán)限制業(yè)主自由出入小區(qū)。