為什么二手房會貶值

這個話題本來就挺有爭議性的

最近各位可能感受到二手房的供應(yīng)量，市場的需求承載度以及各種環(huán)境因素的變化

這些都是客觀事實

但是今天不是來和大家聊市場數(shù)據(jù)的

還有一件事情在這兩年的的出現(xiàn)，也嚴(yán)重的干預(yù)了二手市場的單體房產(chǎn)的保值能力

說出來你可能會詫異

那就是

一手房的產(chǎn)品迭代速度越來越快了

01

不得不承認(rèn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的單品研發(fā)速度實在太快了

這件事之前我不曾重視

但是當(dāng)我下沉做起了企業(yè)咨詢的時候豁然看到這個慘烈的事實

幾乎所有開發(fā)商都放棄了標(biāo)準(zhǔn)化的策略

產(chǎn)品線的概念也越來越少的被提起

背后其實有兩個很重要的模式在滾動推進(jìn)：單品非標(biāo)+以項目為周期進(jìn)行迭代

這是目前幾乎所有房企內(nèi)部的研發(fā)周期

每個項目都在上一個項目的前提下再做加法，從而讓企業(yè)在整個產(chǎn)品能力得到快速的提升

所以這也就導(dǎo)致項目越來越少，但是產(chǎn)品變化的速度越來越快

而在這個周期里又細(xì)分出一條金線：

能力一般的房企陷入內(nèi)卷困境，戰(zhàn)略正確的企業(yè)開始迅速品牌崛起

前陣子一個老地產(chǎn)人突然和我說了一句話我恍惚了很久：有的時候我甚至覺得房地產(chǎn)有點(diǎn)像快消品了

有這種感慨就是因為產(chǎn)品的變化速度讓他瞬間感覺很不適應(yīng)

而產(chǎn)品力迭代的第一個直觀影響不是其他，正是加速二手房市場的快速下滑

正如如今的手機(jī)行業(yè)、汽車行業(yè)

新款出來的第一件事一定是老款的降價，這是最慘烈的，但也是最真實的

02

很多人談?wù)撊缃袷袌鲞x擇一手的原因在于：一手的新、一手的稅費(fèi)優(yōu)勢以及一手整體的展示面

這些固然沒錯

但是這背后還有一個巨大的心智轉(zhuǎn)移：當(dāng)下的客戶看到一個個具象的展示空間，可以真實的感受到：

這個社區(qū)是為我做的

客戶思維是如今整個房地產(chǎn)開發(fā)重要的研發(fā)角度

你沒辦法想象現(xiàn)在的開發(fā)商為了踐行這四個字到底花了多大的心血

我們在和保利集團(tuán)研發(fā)部做內(nèi)容共創(chuàng)

別人是直接可以把下游的供應(yīng)鏈比如家電電器等那些國際品牌的研發(fā)部拉到一個會議室里一起討論的

這種事在過往是從來不曾發(fā)生過

背后就是借助那些品牌在C端市場長期和客戶接觸沉淀下的產(chǎn)品敏感點(diǎn)可以更好的落位在自己的社區(qū)內(nèi)

今年整個行業(yè)都在流行供應(yīng)鏈穿透模式

就是大家都開始試圖摒棄所謂頑疾：比如企業(yè)入庫，競標(biāo)比拼價格，或者為了營銷貼牌做些工程款

這些都是上個周期下的合作模式

而現(xiàn)在

所有的注意力早就不是如何讓房子賣得更好，大家的精力都放在怎么樣讓大家住著舒服用著耐久

因為所有人都知道如今想要賣得好，首先得讓用戶覺得用的好

這個認(rèn)識鏈條已經(jīng)建成

更重要的是，購房者的心智已經(jīng)建成

覺得購房者是小白觀念的是行業(yè)最大的遺毒

當(dāng)下購房者不論購買力不論年齡階層，在對于房產(chǎn)認(rèn)知上已經(jīng)做到完全的清晰且冷靜

任何試圖油膩或者掩蓋的產(chǎn)品策略都會被拒絕

03

所以，整個產(chǎn)品研發(fā)方向也發(fā)生了翻天覆地的變化

第一叫去風(fēng)格化

現(xiàn)在已經(jīng)極少看到單純用一種風(fēng)格來作為核心賣點(diǎn)來推廣了

早些年我們看到的新古典、南加州、法式……這些純風(fēng)格類產(chǎn)品在行業(yè)內(nèi)越來越少被看到

哪怕當(dāng)下我們看到的不少中式產(chǎn)品背后的核心，也不是中式建筑風(fēng)格，更多的是在強(qiáng)調(diào)中式生活理念

這是一個很大的變化

這意味著單純的靠表皮來討好客戶的模式已經(jīng)不存在了

第二個叫去模塊化

以前賣方市場經(jīng)常會說這個項目戶型好、裝標(biāo)高、景觀尺度好，這種標(biāo)準(zhǔn)的模塊化的分析

現(xiàn)在這個模塊的邊界變得越來越模糊，對于客戶來說反而更加強(qiáng)調(diào)一種感覺

比如用戶很敏感的社區(qū)氛圍

本質(zhì)上是整個社區(qū)綠化加上公共配套再結(jié)合整個立面美感綜合在一起的感覺

比如很多人覺得私域室內(nèi)是他的核心購買點(diǎn)，也不是單純的看戶型

而是結(jié)合空間加上裝修之后交付的豎向整體居住感覺

這些體感的變化意味著在研發(fā)階段需要三個部門打通

大家都在一張圖紙上作業(yè)，這樣才能給到這種所謂的用戶體驗的變化

另外在研發(fā)上也越來越多的關(guān)注小概率需求

之前所有的產(chǎn)品研發(fā)幾乎都圍繞著男性視角，如今開始了家庭視角、老人視角，以及更為重要的女性視角

之前所有的產(chǎn)品研發(fā)幾乎圍繞著實用功能，現(xiàn)在開始追求一些精神空間的設(shè)置，給人發(fā)呆給人放空給人放松也是一個社區(qū)需要提供的情緒場

這就意味著

研發(fā)必須要更加敏感

也因為如此，也逼著企業(yè)在做產(chǎn)品的時候從過去的上帝視角變成了現(xiàn)在的人視角

這種變化，當(dāng)客戶沉浸在空間里的時候自然而然就能感受到

這是客戶在過去的購房經(jīng)歷里不曾擁有的

十年前的產(chǎn)品其實談不上粗糙，但更多的還是自我意識和快周轉(zhuǎn)結(jié)合之下的產(chǎn)物

放在現(xiàn)在來看空間就略顯冰冷了

04

但是這里存在一個邏輯悖論

就是現(xiàn)在所有的一手房終究會變成二手房

那是不是意味著越等下去可能會越好

這當(dāng)然不能這么說，畢竟購房是結(jié)合當(dāng)下的實際需求以及真實的場景在發(fā)生

那對于現(xiàn)在買房，特別是現(xiàn)在去買二手房，最需要關(guān)注什么

再剔除地段和總價維度，怎么樣的二手房未來是最為保值的

很多人談?wù)撨@個話題都會說一些很大而全的結(jié)論

類似社區(qū)有服務(wù)的，或者整體品質(zhì)比較好的

這些固然沒錯，但是今天我想提一個角度：隱蔽工程

有沒有想過，為什么在二手車市場，新能源車可以折舊這么快

一個最重要的邏輯就是新能源車哪怕其他功能性再好，但是電池正在以一個穩(wěn)定的速率老化

而電池則是新能源車的命脈

一輛燃油車放十年開起來沒什么異樣，但是很難想象一輛新能源車放十年會怎么樣

對于二手房市場也是如此

整體的隱蔽工程，或者結(jié)構(gòu)性環(huán)節(jié)上的差異處理，本質(zhì)上就決定了這套房子的老化程度

為什么現(xiàn)在大家對于噪音如此難以忍受，不就是因為隔板用的輕質(zhì)隔板嗎

為什么房子老了下水管道會有異味，不就是管道材質(zhì)處理上省錢了

為什么老房子的立面坑坑洼洼，就是當(dāng)初工藝不好在風(fēng)吹日曬之后老化了

室內(nèi)倒是說可以通過再裝修改變，但是公共區(qū)域以及結(jié)構(gòu)性的地方是沒辦法改變的

而這些則影響了未來這個項目的二手房的價值

我經(jīng)常推薦朋友們?nèi)ベI房的時候去消防樓梯看一下，去垃圾回收站看一下，去室內(nèi)看看下水管道……

這背后就是去看這些隱蔽工程的處理方式，這決定了這個小區(qū)的未來五年十年

也是真心建議現(xiàn)在的開發(fā)商

在研發(fā)端加大隱蔽工程的投入，營銷端都可以宣傳這個概念

這點(diǎn)用戶真的懂而且真的需要，而且這點(diǎn)未來真的能夠幫助購房者保值增值

05

幸福是怎么來的

其實幸福是比較出來的

看看別人再看看自己，很多情緒就自然而然的發(fā)生了

很多人在分析每個城市一二手供求結(jié)構(gòu)的變化，不如認(rèn)真轉(zhuǎn)換為客戶視角代入下此時此刻他們所看到的產(chǎn)品

優(yōu)先選一手，本質(zhì)上還是基于對于未來美好生活的向往

這個市場的復(fù)雜早就不是簡單的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以回答了

但是如果我們把所有的一切放在消費(fèi)品模式來審視，你就會發(fā)現(xiàn)其實很多道理都能說得通了

市場對于二手市場的關(guān)注度下滑是不可逆的

因為行業(yè)的轉(zhuǎn)型本身就是大勢所趨

06

你以為文章寫到這里就結(jié)尾了？

確實，按照慣例來說確實如此，但是還有一件事情不吐不快

當(dāng)下的一手房市場正在得到更多的政策庇護(hù)

之所以土地市場這么熱，全國土地拿地踴躍，上海土地溢價率一直提升

除了前面說了一大堆之外

現(xiàn)在一手房的產(chǎn)品規(guī)劃，可以得到更多的支持

當(dāng)大量的城市可以因為四代宅附贈更多面積，當(dāng)上?？梢宰龈蟮年柵_更高的得房率

在這點(diǎn)面前

房價貴一點(diǎn)，客戶可以接受

土地貴一點(diǎn)，開發(fā)商也可以接受

唯獨(dú)剩下二手市場，在等待某一刻命運(yùn)的轉(zhuǎn)折