房地產迎來“小陽春”行情，房地產重回牛市還需要哪些條件？一線城市回暖跡象明顯

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2026-04-13 09:58:04 郭施亮

房地產迎來“小陽春”行情，房地產重回牛市還需要哪些條件？一線城市回暖跡象明顯。今年3月份，國內房地產市場迎來了“小陽春”行情，從北上廣深的成交量和成交價來看，有持續(xù)回暖的跡象。例如，上海二手房市場呈現(xiàn)出量價齊升的運行格局，3月份成交了31215套，同比上升6.39%，較1月份上漲37%。二手房均價也止跌回升，結束了多月的下跌趨勢。

廣州同樣表現(xiàn)出色，3月份二手住宅網簽套數(shù)與面積分別為10785套和105.33萬平方米，環(huán)比增長141.38%和129.52%。新房市場方面，3月份一手住宅網簽數(shù)量超過7000套，無論是一手還是二手住宅市場，都呈現(xiàn)出持續(xù)回暖的跡象。

一線城市房地產市場的回暖成為觀察國內房地產市場冷暖的重要風向標。當一線城市房地產市場出現(xiàn)明確的成交拐點與價格拐點后，房地產市場有望逐漸擺脫下行趨勢。如果這種賺錢效應延伸至新一線城市、二線城市等區(qū)域，那么將是房地產市場全面回暖的重要信號。

從庫存周期分析，目前一線城市的庫存周期集中在12個月至18個月，屬于健康的范圍，預示著一線城市房地產市場有率先止跌企穩(wěn)的跡象。值得一提的是，上海的二手房成交周期從49天縮短至39天，反映出當?shù)厥袌鲂枨笸?，提升了房地產市場的投資吸引力。

相比之下，二線城市的庫存周期略長，平均在18個月至24個月。而三四線以及更偏遠的城市，“去庫存”壓力最大，平均庫存周期達到36個月以上，甚至超過48個月，庫存壓力依然很大。從投資角度考慮，庫存周期較短、去庫存壓力較小的城市是首選對象。

從租金回報率分析，重點觀察的50個城市近期租金回報率約為2.08%，部分城市甚至超過2.5%。租金回報率越高，意味著購房者收回本金的時間越短。首套5年期以上的公積金貸款利率為2.6%，二套公積金貸款利率約為3.075%，同期商貸利率略高。重點城市的租金回報率與首套5年期以上的公積金貸款利率之間的利差空間已縮小至不足0.6%。如果這一利差進一步縮小至0.5%以內，將推動一批投資客入場，帶動房地產市場的投資需求。

購房者還可以根據(jù)人口凈流向、產業(yè)配套等因素判斷當前房地產市場的投資價值。盡管3月份一線城市房地產市場表現(xiàn)良好，但僅憑一個月的數(shù)據(jù)還不能確認市場是否全面回暖或重回牛市。接下來需要觀察銷售淡季的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，看是否持續(xù)回暖。同時，還需要關注其他城市的二手房成交數(shù)據(jù)是否連續(xù)六個月處于榮枯線之上，以判斷房地產企穩(wěn)的信號。經歷了幾年的深度調整后，房地產市場回暖特征越來越清晰，但目前仍以局部城市為主，回暖現(xiàn)象尚未延伸至更多城市。

(責任編輯：0882)

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