物業(yè)撤離潮來臨，以前死活不走，現(xiàn)在主動(dòng)逃跑？ 物業(yè)大撤退背后。當(dāng)某人或某物在你身邊時(shí)，你可能常常抱怨不滿，但一旦他們離開，生活反而變得更糟。這不僅適用于伴侶，也適用于小區(qū)物業(yè)。

在過去幾十年的城市化進(jìn)程中，物業(yè)常被人們視為反派角色，網(wǎng)上充斥著對他們的吐槽：收費(fèi)高卻服務(wù)差，還難以驅(qū)逐。時(shí)常能看到一些離譜新聞，如物業(yè)阻撓成立業(yè)委會(huì)、保安與業(yè)主沖突等。甚至有新老物業(yè)同時(shí)存在于一個(gè)小區(qū)的情況，業(yè)主每天回家都要接受兩次敬禮，仿佛享受總統(tǒng)待遇。過去人們對物業(yè)的印象是收錢不干事，賴在小區(qū)里不走。

然而自2024年起，中國物業(yè)管理市場出現(xiàn)了反?，F(xiàn)象。曾經(jīng)不惜動(dòng)用暴力也要保住地盤的物業(yè)公司開始大規(guī)模主動(dòng)放棄項(xiàng)目。2025年一年，僅網(wǎng)上公示的物業(yè)撤場項(xiàng)目就達(dá)173個(gè)，其中65%左右屬于物業(yè)主動(dòng)解約或合約到期后不再續(xù)約。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年至2025年間，中國排名前50的品牌物業(yè)主動(dòng)撤場率同比上升37%，其中六成是住宅項(xiàng)目。

與此同時(shí)，大量小區(qū)在選聘新物業(yè)時(shí)遇冷，普遍出現(xiàn)流標(biāo)、棄標(biāo)的情況。有些物業(yè)公司寧愿放棄十多萬保證金也不愿接手。結(jié)果就是小區(qū)直接回到無秩序狀態(tài)。社交媒體上，許多被物業(yè)放棄的業(yè)主描述了痛苦的生活：公共照明被切斷，裝飾品和娛樂設(shè)施被拆除，垃圾堆積如山，治安問題頻發(fā)。沒有物業(yè)的威懾，一些業(yè)主開始在小區(qū)內(nèi)種地，體驗(yàn)都市田園生活。電梯等重要設(shè)備無人維保，頻繁故障，嚴(yán)重影響居民生活。

各地社區(qū)基層干部不得不四處尋找應(yīng)急物業(yè)，甚至網(wǎng)格員也得幫忙處理問題。

這股物業(yè)撤退潮看似突然，其實(shí)早有預(yù)兆。六七年前，物業(yè)還是穩(wěn)賺不賠的生意。當(dāng)時(shí)各地都在瘋狂建設(shè)新小區(qū)，入住率高，開發(fā)商質(zhì)保期內(nèi)維修成本低，再加上新小區(qū)由開發(fā)商指定物業(yè)，容易搞利益勾兌，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高。2019年前后，港股上市的頭部物業(yè)企業(yè)平均市盈率高達(dá)42.91倍，資本驅(qū)動(dòng)下企業(yè)只看面積，不顧項(xiàng)目未來盈利和風(fēng)險(xiǎn)。

然而樓市遇冷后，情況發(fā)生變化。首先，庫存房數(shù)量驚人，開發(fā)商無力支付物業(yè)費(fèi)。其次，房價(jià)下跌后，高位買入的業(yè)主損失慘重，要求降低物業(yè)費(fèi)。再者，藍(lán)領(lǐng)工資上漲，人力成本占到物業(yè)總支出的60%至70%。同時(shí)，老舊設(shè)施進(jìn)入集中維修期，維護(hù)費(fèi)用激增。2021年至2025年，上市物企毛利率從近30%降至20%，凈利率從約15%降至7%左右，不再受資本市場熱捧。

2025年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)500強(qiáng)的平均收繳率降至71%，中小物企則普遍低于65%。很多業(yè)主能找到各種理由拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)催收困難重重。有些物業(yè)甚至給長期拖欠費(fèi)用的業(yè)主打折，導(dǎo)致按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主不滿。

這種情況下，物業(yè)選擇撤離。二次房改后，樓市遇冷，物業(yè)面臨虧損，只能主動(dòng)撤離。

矛盾螺旋的核心在于不信任。傳統(tǒng)包干制模式下，物業(yè)成本構(gòu)成和利潤比例對業(yè)主不透明，加上初期物業(yè)多由開發(fā)商指定，容易產(chǎn)生利益關(guān)系，導(dǎo)致物業(yè)糾紛頻發(fā)。北京市消協(xié)2006年的調(diào)查顯示，由開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致的物業(yè)糾紛占80%以上。新小區(qū)入住后，業(yè)主需要很長時(shí)間才能推舉出真正有代表性的業(yè)委會(huì)，在此之前，業(yè)主難以有效監(jiān)督物業(yè)。

部分物業(yè)趁機(jī)偷取公共收益或服務(wù)縮水，進(jìn)一步敗壞口碑。等到物業(yè)真的虧錢時(shí)，業(yè)主已失去信任，最終導(dǎo)致物業(yè)撤場，小區(qū)陷入混亂。

這場物業(yè)與業(yè)主的大戰(zhàn)以雙輸告終，象征著傳統(tǒng)包干制即將走到終點(diǎn)。自管模式雖然成功案例不少，但高度依賴小區(qū)條件，如足夠的公共收益、高素質(zhì)業(yè)主和有管理經(jīng)驗(yàn)的業(yè)委。另一種替代方案是酬金制物業(yè)，賬目公開，按實(shí)際支出結(jié)算，但同樣需要強(qiáng)大的審計(jì)監(jiān)督能力，且難以根絕部分住戶不繳費(fèi)的問題。

此外，高科技或許能抵消人力成本上漲，如智能巡邏車、自動(dòng)清掃機(jī)和智能水表電表等。未來AI和機(jī)器人技術(shù)成熟后，或許可以完全替代人工崗位。房地產(chǎn)倒下的同時(shí)，高科技制造業(yè)正努力填補(bǔ)空缺。