房地產(chǎn)市場供求關(guān)系出現(xiàn)新信號。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，已連續(xù)51個月同比正增長的商品房待售面積近來首次下降，截至2026年3月末，該指標同比下降0.1%。

自2021年7月起，全國商品房待售面積進入正增長通道，整體庫存積壓或增多、滯銷。這背后是購房需求減弱和二手房分流等因素的持續(xù)影響，導(dǎo)致市場供求失衡，房價下跌，市場低迷。

2024年以來，中央再次提出去庫存，從供需兩端“雙向發(fā)力”。業(yè)內(nèi)認為，當前庫存拐點出現(xiàn)，行業(yè)的被動累庫存階段已經(jīng)過去，市場從“供遠大于求”向“供需再平衡”邁進。未來隨著庫存持續(xù)下降，市場價格預(yù)期將逐步修復(fù)，為行業(yè)企穩(wěn)回升創(chuàng)造條件。

本輪去庫存始于2024年4月，中央政治局會議提出結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化和人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，釋放強烈的去庫存信號。多措并舉下，去庫存效果逐漸顯現(xiàn)。Wind金融終端數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積的累計同比增幅在2024年5月達到15.8%的階段性高位后進入收窄通道，至2026年2月末，全國商品房待售面積為79998萬平方米，同比提升幅度僅0.13%。

進入今年3月份，這一連續(xù)正增長了51個月的關(guān)鍵指標終于掉頭向下。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月末，全國商品房待售面積為78601萬平方米，同比下降0.1%。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，今年3月份的商品房待售面積指標從過去的上漲轉(zhuǎn)為下跌，出現(xiàn)了方向性轉(zhuǎn)變，且下降趨勢明顯，這意味著庫存正從過去的積壓轉(zhuǎn)向出清和減少階段，庫存壓力進一步緩解。

具體來看，短期庫存下降速度明顯，庫存優(yōu)化趨勢更加顯著。方正證券研報顯示，截至3月末，待售3年以下的面積為59012萬平方米，同比下降1.8%，降幅較2月末擴大0.2個百分點，說明2022年以來累積的市場新增庫存正被逐步消化。分物業(yè)類型看，商業(yè)營業(yè)用房待售面積同比下降5.8%，去化效果最為顯著；住宅待售面積雖然同比仍增長1.4%，但環(huán)比2月末減少981萬平方米，也呈現(xiàn)出明確的改善趨勢。

庫存水平是判斷供求關(guān)系的核心先行指標。上述數(shù)據(jù)的變化也被業(yè)內(nèi)認為是市場企穩(wěn)修復(fù)的重要信號。明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強表示，連續(xù)51個月庫存同比增長后首次轉(zhuǎn)負，宣告“被動補庫存”周期結(jié)束，主動去庫存周期正式確認。3年以下短期庫存降幅更快，說明市場消化的主要是近年新增的有效供給，而非長期滯銷的“僵尸庫存”，去化質(zhì)量較高。這是極具標志性的供需關(guān)系邊際拐點，信號意義遠大于數(shù)值本身。

過去四年多，房地產(chǎn)市場一直處于“供大于求”的失衡局面，庫存持續(xù)累積，這也是導(dǎo)致房價下跌、市場低迷、房企資金鏈緊張的核心原因之一。當前庫存拐點的出現(xiàn)，意味著市場供求關(guān)系正在發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)。與此同時，未來新房供應(yīng)將持續(xù)收縮。王嵩表示，今年一季度房屋新開工面積同比下降20.3%，竣工下降25%，土地市場持續(xù)低迷，前兩個月的土地出讓金下降25.2%。這意味著未來1-2年內(nèi)，新房供應(yīng)量將進一步減少，庫存壓力將持續(xù)緩解。

第三方研究機構(gòu)克而瑞指出，隨著穩(wěn)市場政策持續(xù)發(fā)力，供求關(guān)系進一步平衡，以及租售比的比價效應(yīng)支撐，預(yù)計2026年下半年核心城市房價有望止跌趨穩(wěn)。伴隨著行業(yè)長期庫存壓力的逐步出清，市場將完成階段性的短期調(diào)整，購房者信心也將迎來實質(zhì)性的恢復(fù)。

近8億平方米的庫存壓力積蓄起于2021年下半年，彼時全國樓市進入下行通道，各地市場庫存持續(xù)積累，盡管中央及各地方出臺多項支持政策，但效果并不明顯。直至2024年4月，全國待售面積已處于歷史高位。平安證券研報顯示，2024年4月全國商品房待售面積7.45億平方米，同比增長15.7%，其中住宅待售面積3.9億平方米，同比增長24.5%。同期，各大城市的去化周期也在不斷拉長，根據(jù)中指院統(tǒng)計，2024年4月，35城商品房平均出清周期42個月。

從需求端來看，短期房價和收入預(yù)期制約政策效果，中長期城鎮(zhèn)化放緩、出生人口下降帶來潛在需求下降，同時二手房掛牌量快速上升，分流新房需求并加劇市場供需壓力。因此，在房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供過于求且居民購房意愿不高的背景下，政策重點轉(zhuǎn)向去庫存，以調(diào)整市場供需結(jié)構(gòu)，提振市場信心，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此番去庫存與2015年底提出的“化解房地產(chǎn)庫存”不同。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心發(fā)布的研究報告指出，2015年房地產(chǎn)庫存高企是由于供給過快、緊縮性調(diào)控政策壓抑需求等因素導(dǎo)致的。而在本輪行業(yè)周期中，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，人口增速、城鎮(zhèn)化速度等長期影響因素正由高速增長向高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)變，當前房地產(chǎn)去庫存整體基本面與2015年存在較大區(qū)別。

基于此，本輪去庫存的政策也是從供需兩端“雙向發(fā)力”，政策與市場共振。在需求側(cè)，當前的限購限貸幾乎全面取消、首付比例降至歷史低位、大量房貸利率進入“2字頭”、稅費減免、購房補貼等組合拳大幅降低了購房成本，刺激了購房需求釋放。在供給側(cè)，政府則更大力度地推出了包括收購存量土地和商品房、調(diào)整供地節(jié)奏和規(guī)模等方式，從源頭控制新增住房供應(yīng)，緩解市場供需關(guān)系。同時，房企也堅持銷定產(chǎn)并減少剛需盤、聚焦改善盤，提供更符合市場需求的供應(yīng)。

2026年以來，在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向下，各地還調(diào)減年度供地規(guī)模。中指院統(tǒng)計顯示，北京公布的2026年供地計劃顯示，商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模下調(diào)至200-240公頃，較2025年減少40-60公頃；上海預(yù)計供應(yīng)275-385公頃，同比減少約100公頃；杭州也預(yù)計減少超70公頃，并強調(diào)“對于去化周期過長的區(qū)域，暫停商品住宅用地供應(yīng)”。

面對2021年以來行業(yè)銷售規(guī)模下降的客觀事實，在往年累計的投資慣性之下，庫存壓力成為了行業(yè)所必須面對的挑戰(zhàn)。所幸的是，行業(yè)供給側(cè)的主動調(diào)整幅度更快于成交規(guī)模，隨著土地成交、新開工降至新房銷售以下，行業(yè)進入了去庫存時代。加之2025年以來各項供求復(fù)合指標的向好，行業(yè)正在大踏步進入新的平衡周期。