“被圍困的6年”：北京限競房陸續(xù)解禁入市，一場“錯時”的價值回歸市場分化顯現(xiàn)

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2026-04-23 08:18:36 每日經(jīng)濟新聞

近一周，北京大興區(qū)瀛海府一套建面223平方米、掛牌價599萬元的毛坯房源被帶看了4次。該房源自去年11月掛牌至今已累計降價4次，卻依舊未能成交。與之形成鮮明對比的是，小區(qū)內(nèi)一套88平方米的剛需戶型以375萬元的價格迅速成交。

這是北京首批限競房解禁后的真實寫照。2018年前后，為平抑房價，北京集中出讓超百宗“限房價、競地價”地塊，催生大批限競房產(chǎn)品。隨著5年限售期陸續(xù)屆滿，這批曾因價格倒掛吸引大量購房者的房源正陸續(xù)進入二手房市場。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)統(tǒng)計，北京限競房地塊格局清晰：大興（含亦莊）為供應(yīng)主力，昌平、房山、豐臺緊隨其后。全市累計出讓超100宗限競房地塊，產(chǎn)品呈現(xiàn)“南重北輕、剛需扎堆”的典型特征?！?0/90”是限競房核心標(biāo)簽——土地出讓時的強制要求，直接催生大量89平方米小三居，戶型高度同質(zhì)化，這也是市場擔(dān)憂解禁后沖擊區(qū)域二手房價格的核心原因。

早在2010年，北京率先進行“限房價、競地價”土地出讓試點，即在限定商品房最高銷售價格的基礎(chǔ)上，競爭土地價格。但在出讓了房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地塊后，這種方式一度暫停。到2017年末，“限房價、競地價”成為北京土地出讓的主流模式。以該模式出讓的土地，從2018年6月開始形成大規(guī)模住房供應(yīng)，并被冠以限競房稱謂。一些土地在出讓時規(guī)定了“70/90政策”，即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。

為了保利潤，很多開發(fā)商都選擇了“高低配”產(chǎn)品組合策略。即在一個社區(qū)內(nèi)，同時建設(shè)高層和別墅，形成“剛需走量、改善溢價”的格局。瀛海府位于南五環(huán)至六環(huán)之間，是典型的“高低配”社區(qū)。首批業(yè)主多在2018年完成網(wǎng)簽，疊加交房與辦理不動產(chǎn)權(quán)證書周期，房屋于2025年三季度起滿5年限售期，目前已陸續(xù)具備合法上市交易條件。不過實際入市房源量遠(yuǎn)低于理論釋放規(guī)模。截至4月21日，瀛海府僅有8套二手房掛牌，并未出現(xiàn)集中拋盤現(xiàn)象。

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