賣房者的春天終于來了，從之前不斷降價也沒人看房的局面，到現(xiàn)在樓市小陽春成交量暴漲，甚至有的賣家已經(jīng)開始搞出了坐地漲價的騷操作。

而從統(tǒng)計局公布的最新房價數(shù)據(jù)來看，也是終終終終于出現(xiàn)了止跌回升。

并且比價格回暖更重要的是，樓市的成交量，今年真的爆發(fā)了一波。

比如上海單月成交量創(chuàng)下近五年來的最高值，北京3月二手房網(wǎng)簽數(shù)量也是15個月以來新高。

現(xiàn)在已經(jīng)有人開始喊著樓市要迎來反轉(zhuǎn)了，但我勸你別高興的太早。

因?yàn)檠巯逻€有一個極其重要的判斷房價的數(shù)據(jù)，最近表現(xiàn)的卻非常反常，甚至可以說是不太支持樓市反轉(zhuǎn)的基本面。

我是陸遜，早期關(guān)注我的老粉都知道，

五年前，也就是2021年當(dāng)時全國房價還在最高點(diǎn)的時候，我就跟你們說過接下來將會迎來下跌的拐點(diǎn)，

那期視頻里用了三個關(guān)鍵的判斷指標(biāo)，其中有一個叫做居民中長期貸款。

說白了，這個數(shù)據(jù)就是告訴你有多少人愿意從銀行借錢去買房子。

因?yàn)橘I房這個行為一般人很難付全款，所以我們通過貸款的維度就可以比較精準(zhǔn)的去判斷樓市真正新入場的買家究竟有多少。

居民中長期貸款在21-22年的時候開始不增長了，所有才出現(xiàn)了你后來幾年所看到的房價見頂和下跌。

而現(xiàn)在，2026年，這個指標(biāo)又是個什么情況呢？

我們從統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，今年第一季度的居民中長期貸款新增額只有4607億，而讓大家感覺樓市比較火熱的三月份，其實(shí)也只有2953億，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都是近十年里的最低值。

也就是說，從全國維度來看，現(xiàn)在愿意去找銀行借錢買房的群體，依然沒有那么多，甚至比往年都還要少。

那你看到這里應(yīng)該會犯嘀咕了：不對啊，不是說成交量爆了嗎？

上海單月3萬套、北京2萬套，怎么借錢買房的人反而還少了？問題到底出在哪？

哎，別急，我再用一個更直接的數(shù)據(jù)，來給你答案。

看看統(tǒng)計局發(fā)布的這個：今年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中的個人按揭貸款，只有2204億元，同比下降了34.6%。

什么叫“個人按揭貸款”？就是銀行真正放出去、用來買房的房貸。

這個數(shù)據(jù)比前面我們提到的“居民中長期貸款新增”更加純粹，因?yàn)樗簧婕氨惶崆斑€貸沖抵的情況，就是實(shí)打?qū)嵉男掳l(fā)放房貸。

那2204億，-34.6%，這意味著什么？

意味著從全國維度看，真正從銀行借錢去買房的人，同比去年樓市小陽春依然少了超過三成。

也就是說甭管你大城市的成交量怎么爆發(fā)，但從全國層面來看，新進(jìn)場樓市的貸款買家就是少了。

那這波北京上海、又或者是其它一些喊著樓市火爆的城市，他們所謂的上漲究竟又是從何而來？其實(shí)這里面很有門道。

首先，這波成交的主力其實(shí)是便宜的房子，而且更多的是“一買一賣”的置換。

比如北京那邊，70-90平米和70平米以下的小戶型合計占了將近八成，總價600萬以下的占了六成。

上海更夸張，300萬以下的房子占了72%。

你想想看，一套在大城市兩三百萬的老破小，買家可能是剛需族小年輕，也可能是賣掉自己原來那套房子的中年人，

他前腳賣房拿到了錢，后腳直接加點(diǎn)存款給子女買下了另一套房，這個過程根本不需要新增貸款。

但這種群體，在成交量里卻被算做了兩次，賣一次、買一次，而在個人按揭貸款數(shù)據(jù)里，貢獻(xiàn)是零。

所以你看，這就很好解釋了為什么幾個熱門城市成交量確實(shí)爆了，可從央行的貸款數(shù)據(jù)來看卻依然很冷清。

而且你再思考一個問題，既然全國維度的數(shù)據(jù)還在下降，但幾個大城市卻這么火爆創(chuàng)出了新高，那是不是意味著，除此之外的其它城市更加不行呢？

這個問題可能會稍微有點(diǎn)深奧，不知道各位能不能理解？如果不懂的話我們可以在評論區(qū)里再討論。

因此這個時候，你完全沒有必要擔(dān)心錯過這波樓市回暖，

因?yàn)楝F(xiàn)在沖進(jìn)去買房的人，更多的也確實(shí)是因?yàn)閯傂杌蛘吒纳频木幼傩?，而不是像前幾年那樣各種投資客，畢竟那波人已經(jīng)在這幾年的房價洗牌中全部倒下了。

不過我們也要承認(rèn)一點(diǎn)，能在這波樓市小陽春里迎來止跌企穩(wěn)和成交量爆發(fā)的那幾個城市，至少證明它們的活力還可以，而不是死氣沉沉的一路下行。

當(dāng)然我也能理解，那些喊著“房地產(chǎn)反轉(zhuǎn)”的樓市從業(yè)者們，出于自身業(yè)務(wù)的需要唱多也很正常，但買房這種大事情，還是要擦亮眼睛，看清楚當(dāng)前的局面。

五年前我讓你們別在高點(diǎn)接盤，如果你聽進(jìn)去了，那今天我的判斷也很明確：

樓市小陽春是真的，但房價的反轉(zhuǎn)還沒到時候。

如果你想賣房，現(xiàn)在是個不錯的窗口期，趁著有人接盤趕緊出手；如果你想買房，尤其是置換和剛需，可以認(rèn)真挑選，畢竟現(xiàn)在的價格和利率都比較合適了，生活的需求也拖不得。

但是千萬別被賣家的“坐地漲價”而嚇到，因?yàn)檫@種漲價并沒有可持續(xù)性，因?yàn)檎嬲男略鲑J款購買力，還在坑里趴著。

那至于什么時候會真正到底？幾個關(guān)鍵的判斷指標(biāo)和數(shù)據(jù)，包括前面提到的中長期貸款，各地土拍價格變化，二手房供應(yīng)量，居民負(fù)債率，房價租售比與真實(shí)利率的對比等等維度。