物業(yè)起訴業(yè)主追討物業(yè)費(fèi)遭反訴 法院酌情核減費(fèi)用并判賠償！長沙岳麓區(qū)人民法院審理了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件。某物業(yè)公司因業(yè)主何某拖欠物業(yè)費(fèi)將其訴至法院，而何某則反訴物業(yè)公司未盡到管理職責(zé)，導(dǎo)致其房屋外墻排煙管道嚴(yán)重返煙，影響居住。法院最終確認(rèn)物業(yè)公司在服務(wù)過程中存在瑕疵，并對物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了相應(yīng)核減，同時(shí)判令物業(yè)公司賠償業(yè)主部分損失。

2019年3月，某物業(yè)公司與小區(qū)建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，承接該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)。同年4月，業(yè)主何某購房并于2022年5月辦理收房手續(xù)，按約繳納物業(yè)費(fèi)至2023年6月。2023年11月，何某發(fā)現(xiàn)房屋鄰近的外墻排煙管道因施工遺留問題嚴(yán)重返煙，室內(nèi)異味刺鼻，影響正常居住。盡管多次投訴，物業(yè)公司僅進(jìn)行了一次簡單排查處理，未能解決問題。直至2024年9月，建設(shè)單位才介入解決該問題。在此期間，何某在外租房，并自2023年7月起停止繳納小區(qū)物業(yè)費(fèi)。

2025年9月，物業(yè)公司起訴何某追索欠費(fèi)及違約金。訴訟中，何某提起反訴，請求免除爭議期間物業(yè)費(fèi)并賠償其在外租房損失。根據(jù)《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定，法院認(rèn)定何某應(yīng)依約繳納物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司未盡到應(yīng)有的管理職責(zé)，存在服務(wù)瑕疵。法院綜合考量后，酌情認(rèn)定爭議期間的物業(yè)費(fèi)按85%計(jì)算，并判決物業(yè)公司承擔(dān)何某在外租房合理損失的25%。最終，法院依法判決由何某向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)8017元，物業(yè)公司向何某支付在外租房的合理損失2926元。目前，該判決已生效并履行完畢。

物業(yè)履職存在瑕疵不等同于根本違約。司法實(shí)踐中，通常會(huì)酌情核減物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)以維護(hù)全體業(yè)主共同利益為出發(fā)點(diǎn)，提供綜合性、公共性、整體性、基礎(chǔ)性、長期性服務(wù)。物業(yè)服務(wù)的好壞應(yīng)當(dāng)結(jié)合多方面因素來判斷，不能因某一時(shí)期某一項(xiàng)目上的履職瑕疵就全盤否定。如業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，可通過成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)公司協(xié)商解決，必要時(shí)可表決更換物業(yè)公司。對于物業(yè)公司來說，應(yīng)以業(yè)主合理需求為導(dǎo)向，及時(shí)改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量。雙方相互尊重、理性溝通才能共建和諧宜居的社區(qū)環(huán)境。物業(yè)起訴業(yè)主追討物業(yè)費(fèi)遭反訴 法院酌情核減費(fèi)用并判賠償！