物業(yè)大撤退背后：業(yè)主繳費越來越少物業(yè)費收繳率持續(xù)下滑

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2026-04-16 18:16:40 新浪財經

越來越多的物業(yè)正在撤離小區(qū)。中指研究院報告顯示，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業(yè)在管項目主動撤場率同比上升37%；克而瑞物管統(tǒng)計顯示，2025年全年物業(yè)撤場項目達173個，其中第三、四季度合計130個，占全年七成以上。

曾經被視為房地產行業(yè)安全“現金奶牛”的物業(yè)服務，如今也面臨困境。2025年，57家上市物企整體營收增速僅為4.49%，近半數企業(yè)營收下滑。盡管凈利潤同比增長12.53%，實現三年來首次正增長，但這多為減值減少帶來的修復性增長。

業(yè)主繳費越來越少是物業(yè)大撤退的直接原因。克而瑞物管研究中心數據顯示，全國500強物企平均收繳率從2020年的93%跌至2025年的71%，連續(xù)四年下滑。物業(yè)費收入減少的同時，物業(yè)公司的成本并未下降，甚至有所上漲。

物業(yè)公司并非“躺著賺錢”，這是一個微利且重運營的行業(yè)。從上市物業(yè)公司財報披露口徑看，營業(yè)成本中，員工成本（含外包）通常占比50%—70%，是最大的剛性支出；其次是設施設備運行維護、清潔綠化及秩序維護等運營費用，合計占20%—30%。行業(yè)平均毛利率為5%—20%。

以萬物云為例，其2025年財報顯示，公司營業(yè)成本327.1億元，人力成本（含外包）占比超65%；新盤空置率高企帶來大量無效運維，進一步侵蝕利潤。在收繳率下滑與新項目爬坡期雙重壓力下，全年毛利率仍微降至12.2%。

中國物業(yè)管理協(xié)會曾指出，物業(yè)費收繳率85%是行業(yè)公認的運營警戒線，達到這一比例才能覆蓋基礎運營成本。這意味著很多小區(qū)的物業(yè)經營實際上在盈虧線上掙扎。欠繳的物業(yè)費成為物業(yè)公司財報上的應收賬款，主要包括已提供服務但未收回的款項。據中物智庫數據，2025年物業(yè)行業(yè)應收賬款總額達891.75億元，占營收30.58%，平均回款周期拉長至131天，這導致物業(yè)公司的大量利潤僅停留在賬面。

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