地產(chǎn)板塊迎來(lái)久違的集體大漲。截至5月29日午間收盤(pán)，A股多只地產(chǎn)股大幅上漲，萬(wàn)科A、綠地控股、陽(yáng)光股份、天健集團(tuán)、金融街漲停，金地集團(tuán)漲幅近9%，新城控股、招商蛇口等漲幅超5%。港股方面，碧桂園漲幅超18%，融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科企業(yè)漲超10%，龍湖集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際、中國(guó)金茂等同步走高。整體來(lái)看，地產(chǎn)建筑業(yè)板塊漲幅約1.59%，表現(xiàn)亮眼。

地產(chǎn)板塊集體上漲的背后是監(jiān)管層對(duì)未來(lái)五年城市更新發(fā)展路徑的明確。5月28日晚，國(guó)務(wù)院印發(fā)了城市更新“十五五”規(guī)劃，明確提出到2030年，中國(guó)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型將初見(jiàn)成效；到2035年，城市更新體制機(jī)制更加完善。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次規(guī)劃明確了未來(lái)5年城市更新的重點(diǎn)工作，部署了相應(yīng)的任務(wù)書(shū)，標(biāo)志著以城市更新為抓手的城市內(nèi)涵式增長(zhǎng)動(dòng)力轉(zhuǎn)型全面啟動(dòng)。

此次規(guī)劃的重要看點(diǎn)之一是明確了2025年完成的更新任務(wù)和“十五五”期間要完成的量化指標(biāo)。具體包括老舊小區(qū)改造約11.5萬(wàn)個(gè)、城鎮(zhèn)危舊房改造50萬(wàn)套（間）、老舊街區(qū)和廠區(qū)改造提升約1500個(gè)、城中村改造4000個(gè)、地下管網(wǎng)更新約36.5萬(wàn)公里等，此外民生類、發(fā)展類和安全類等三大類改造均有量化目標(biāo)。

持續(xù)推進(jìn)的城市更新工作將帶來(lái)龐大的發(fā)展機(jī)遇。多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，“十五五”期間城市更新市場(chǎng)總?cè)萘款A(yù)計(jì)在10萬(wàn)億以上。東北證券研報(bào)指出，“十五五”期間，城市更新預(yù)計(jì)將撬動(dòng)約15萬(wàn)億元總投資，主要分布于老舊街區(qū)及廠房、地下管網(wǎng)、危舊房與城中村、老舊小區(qū)改造（含完整社區(qū)建設(shè)）五大領(lǐng)域。其中，老舊街區(qū)及廠區(qū)改造投資規(guī)模最大，預(yù)計(jì)投資近6萬(wàn)億元；地下管網(wǎng)改造投資規(guī)模約5萬(wàn)億元；危舊房與城中村改造直接投資約1.3萬(wàn)億元，可拉動(dòng)總投資約2.6萬(wàn)億元；老舊小區(qū)改造疊加完整社區(qū)建設(shè)后，單小區(qū)投資提升至300萬(wàn)-500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改造11.5萬(wàn)個(gè)，帶動(dòng)間接投資后規(guī)模約1萬(wàn)億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，城鎮(zhèn)危舊房改造套數(shù)從“十四五”的25萬(wàn)套提升至50萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，將帶動(dòng)房屋體檢等配套工作加速推進(jìn)。城中村改造數(shù)量維持在4000個(gè)左右，改造規(guī)模依舊龐大。城市地下管網(wǎng)改造長(zhǎng)度顯著提升，體現(xiàn)了城市安全導(dǎo)向，尤其可與危舊房改造中的管網(wǎng)更新同步推進(jìn)?！笆逦濉背鞘懈碌母黜?xiàng)指標(biāo)展現(xiàn)出明顯的擴(kuò)容提質(zhì)導(dǎo)向。

東北證券認(rèn)為，短期來(lái)看，本輪以存量提質(zhì)為核心的城市更新模式不會(huì)在短期內(nèi)形成大規(guī)模新增住房供應(yīng)或爆發(fā)式購(gòu)房需求；但中長(zhǎng)期而言，更新行動(dòng)通過(guò)對(duì)住房“使用價(jià)值”的根本性提升，為房?jī)r(jià)提供堅(jiān)實(shí)支撐。規(guī)劃還明確了資金來(lái)源，包括財(cái)政、金融和社會(huì)資本。財(cái)政支持方面，包括中央財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)、地方專項(xiàng)債、地方財(cái)政其他資金投入及稅費(fèi)減免。金融支持方面，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的項(xiàng)目，市場(chǎng)化融資模式清晰，涵蓋綜合開(kāi)發(fā)、銀團(tuán)貸款、項(xiàng)目投資等。社會(huì)資本方面，REITs在商業(yè)辦公、保租房等領(lǐng)域已發(fā)揮良好的盤(pán)活作用，還有更靈活的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品及公司債券等工具。

國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋雪濤指出，城市更新已是構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式不可或缺的環(huán)節(jié)。當(dāng)前城市發(fā)展思路已從過(guò)去的“外延式”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式”發(fā)展，產(chǎn)業(yè)向外延伸速度放緩，非核心區(qū)域房產(chǎn)作為投資品的邏輯被打破，居住屬性開(kāi)始成為主導(dǎo)房產(chǎn)價(jià)值的因素，通過(guò)城市更新釋放配套完善的核心區(qū)域土地，是盤(pán)活新房市場(chǎng)的關(guān)鍵。