老舊小區(qū)公共設(shè)施維修為啥這么難小事成煩心事(2)

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2026-06-08 10:37:38 光明網(wǎng)

這些事例凸顯出一些老舊小區(qū)公共設(shè)施維修難的困境。樓道燈、樓梯扶手、路面墻面等微小卻高頻的損壞，看似小事，但若久拖未修，會(huì)影響居民的生活品質(zhì)甚至是居住出行安全。

為什么這些老舊小區(qū)的公共設(shè)施維修起來(lái)這么難？北京恒都律師事務(wù)所合伙人高廣童認(rèn)為，原因之一是實(shí)踐中在維修義務(wù)邊界認(rèn)定上缺乏統(tǒng)一清晰的界定標(biāo)準(zhǔn)。法律雖已明確物業(yè)負(fù)責(zé)日常養(yǎng)護(hù)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于大修、中修及更新改造，但實(shí)踐中，一些物業(yè)常把屬于自己責(zé)任范圍內(nèi)的維修養(yǎng)護(hù)問(wèn)題推給住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，把本該使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金解決的問(wèn)題推給業(yè)主，最終形成管護(hù)真空區(qū)。

廈門(mén)大學(xué)法學(xué)院副教授姜孝賢指出，老舊小區(qū)、無(wú)物業(yè)小區(qū)、自管小區(qū)的責(zé)任主體更容易缺位。按照法律規(guī)定，共有部分的維修責(zé)任主體是全體業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但在無(wú)物業(yè)、無(wú)業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，這類(lèi)責(zé)任往往會(huì)落空。

除了維修義務(wù)邊界不清的問(wèn)題之外，專(zhuān)家還認(rèn)為，造成維修難現(xiàn)象的核心成因在于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金功能定位與使用程序的“錯(cuò)配”。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度設(shè)計(jì)初衷是應(yīng)對(duì)電梯、屋面、外墻等大額、低頻的維修更新改造項(xiàng)目，顯然不適用于樓道燈損壞、門(mén)禁失靈等高頻小額維修場(chǎng)景?，F(xiàn)實(shí)中，這種小維修卻被強(qiáng)行套入大額維修流程，造成“錢(qián)難動(dòng)、事難辦”的結(jié)果。

在受訪(fǎng)專(zhuān)家看來(lái)，老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)“小故障快修、大隱患早治、責(zé)任可追溯”，關(guān)鍵在于厘清相關(guān)項(xiàng)目的權(quán)責(zé)邊界、理順資金的使用機(jī)制。高廣童提出，應(yīng)固定物業(yè)日常養(yǎng)護(hù)責(zé)任。在物業(yè)服務(wù)合同中明確樓道燈、門(mén)禁、扶手、路面等“小修小補(bǔ)”的處置時(shí)限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用來(lái)源。屬于日常養(yǎng)護(hù)范圍的，原則上由物業(yè)承擔(dān)，不得動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金?？梢越⑷鞒膛_(tái)賬制度，從報(bào)修、派單、維修、驗(yàn)收到結(jié)果公示全程留痕，作為監(jiān)管、考核、追責(zé)的核心依據(jù)，讓物業(yè)不敢推諉、不能推諉。

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