6月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月份全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)釋放出一個(gè)積極的信號(hào)，即70城房?jī)r(jià)指數(shù)同比增幅呈現(xiàn)了不斷收窄的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，從今年1月份開始該指標(biāo)就已呈現(xiàn)出持續(xù)收窄或持續(xù)變小的跡象，目前已持續(xù)了5個(gè)月。了解此類曲線的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，分析背后的信號(hào)意義，積極調(diào)整相關(guān)策略都顯得非常有必要。

同比增幅曲線下行的動(dòng)力是什么

70城房?jī)r(jià)指數(shù)，全稱為“全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)”，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)的“上證綜合指數(shù)”，其對(duì)于判斷全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)和地產(chǎn)周期等都有積極的意義。從統(tǒng)計(jì)的角度看，同比增幅數(shù)據(jù)約等于過(guò)去12個(gè)月環(huán)比增幅的累計(jì)值。換句話說(shuō)，同比增幅曲線的收窄，和環(huán)比增幅數(shù)據(jù)的不斷變小是有關(guān)的。而70個(gè)城市環(huán)比增幅曲線走勢(shì)，又和一些權(quán)重較大或增幅變動(dòng)較大的城市有關(guān)?；仡櫲ツ晗掳肽耆珖?guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)，同比增幅曲線持續(xù)攀升，這和一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有關(guān)。同樣的邏輯，近期隨著熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增幅的收窄或下跌，同比增幅曲線自然會(huì)有下探的可能。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可以看出，在70個(gè)城市中，已有9個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象，包括?？?、深圳、杭州、三亞、泉州、合肥、南京、成都和鄭州。此類城市購(gòu)房政策總體偏緊，如部分城市提高了購(gòu)房首付比例，這都會(huì)影響市場(chǎng)的成交量，進(jìn)而影響價(jià)格。預(yù)計(jì)后續(xù)小跌的城市數(shù)量會(huì)增加，這也會(huì)促使此類曲線繼續(xù)下行。

反過(guò)來(lái)思考一個(gè)問(wèn)題，此類曲線之所以沒(méi)有加快下行又是什么原因呢？這和近期部分三線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)是有關(guān)的。依然看6月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，一些熱點(diǎn)三線城市和非熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)開始上升，且增幅略偏大，這是值得警惕的。后續(xù)要對(duì)此類城市過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行管制，這樣才有助于同比增幅曲線的繼續(xù)下行。

同比增幅曲線背后的信號(hào)

此類曲線的運(yùn)動(dòng)軌跡，和政策市的特征有關(guān)。換句話說(shuō)，此類曲線背后體現(xiàn)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)政策效應(yīng)積極釋放的過(guò)程。如果追蹤政策，實(shí)際上這條曲線體現(xiàn)了去年“930新政”以來(lái)的政策組合拳效應(yīng)，即樓市擠泡沫效應(yīng)。

以北京市場(chǎng)為例。從“930新政”以來(lái)，北京大致出臺(tái)了18個(gè)相關(guān)政策文件，形成了較為嚴(yán)厲的政策組合拳。在此類文件中，有很多政策要點(diǎn)對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)交易會(huì)形成顯著的、實(shí)質(zhì)性的影響。同時(shí)，這也有助于規(guī)范市場(chǎng)交易秩序、抑制投資投機(jī)市場(chǎng)需求，進(jìn)而對(duì)價(jià)格走勢(shì)也會(huì)產(chǎn)生較大的影響。諸多政策對(duì)于穩(wěn)定北京房?jī)r(jià)有積極的作用，比如5月份北京房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅為0%。

政策效應(yīng)繼續(xù)釋放，房地產(chǎn)周期性拐點(diǎn)將不斷逼近。倘若同比增幅為零，那么可以用一句通俗的話來(lái)概括，即“房?jī)r(jià)跌回一年前”。類似情況過(guò)去也存在，比如2014年9月70城房?jī)r(jià)指數(shù)同比增幅出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的現(xiàn)象，市場(chǎng)真正進(jìn)入降溫周期。所以，對(duì)于此類曲線背后降溫信號(hào)的把握顯得很關(guān)鍵。另外，值得強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，當(dāng)前樓市調(diào)整是一個(gè)逐漸降溫的過(guò)程，并不能代表樓市出現(xiàn)了大拐點(diǎn)，只能理解為是一種周期性的拐點(diǎn)，即市場(chǎng)對(duì)此前過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)的一種自我修正。

市場(chǎng)參與主體如何調(diào)整策略

從政策層或監(jiān)管層的角度看，在堅(jiān)持現(xiàn)有政策調(diào)控思路的情況下，也可以積極關(guān)注一些“市場(chǎng)噪音”。這里可以舉三個(gè)例子。第一類是高價(jià)盤預(yù)售證管控過(guò)程中，部分樓盤或已私下交易，但沒(méi)有納入到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，這會(huì)干擾對(duì)真實(shí)房?jī)r(jià)的判斷或統(tǒng)計(jì)。第二類是違規(guī)收取各類費(fèi)用或資金。比如部分三四線城市就因存在違規(guī)收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)的做法而被舉報(bào)。第三類是各類繞過(guò)限購(gòu)政策的市場(chǎng)交易依然存在，類似補(bǔ)繳社保或先草簽再延期一年網(wǎng)簽的做法依然存在。這些交易恰是后續(xù)需要重點(diǎn)監(jiān)管的內(nèi)容。管控住此類交易，也有助于價(jià)格數(shù)據(jù)的更好統(tǒng)計(jì)。

而從企業(yè)或個(gè)人投資的角度看，對(duì)于此類房?jī)r(jià)指數(shù)要持客觀冷靜的態(tài)度。降溫的過(guò)程并不否認(rèn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的存在。比如，房?jī)r(jià)指數(shù)降溫往往也和成交量下滑等因素有關(guān)。這個(gè)時(shí)候部分房企或因?yàn)橘Y金吃緊，會(huì)采取轉(zhuǎn)讓股權(quán)等做法，這樣也就產(chǎn)生了一些較好的并購(gòu)機(jī)會(huì)。換句話說(shuō)，很多房企只盯住市場(chǎng)降溫的“負(fù)能量”，而沒(méi)有看到降溫背后的新機(jī)會(huì)。對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)，若招拍掛市場(chǎng)上拿地比較困難，那么近期可以積極關(guān)注降溫力度大的城市的相關(guān)項(xiàng)目。適當(dāng)時(shí)候積極并購(gòu)，反而能夠體現(xiàn)出逆周期擴(kuò)張的獨(dú)特思維。個(gè)人購(gòu)房者也可以有類似的邏輯。 (中新經(jīng)緯APP)

【專家簡(jiǎn)介】嚴(yán)躍進(jìn)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)與政策，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)、區(qū)域市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)等有獨(dú)到見(jiàn)解。