住房以舊換新大規(guī)模推行難在哪痛點與對策探析

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2024-04-20 13:51:34 東方財富網

近年來，創(chuàng)新政策“以舊換新”在商品房領域逐漸興起，越來越多城市加入這一行列。其中，鄭州版“以舊換新”因其地方國資的深度參與及大規(guī)模計劃量，引發(fā)了廣泛的社會關注。2024年4月20日，鄭州城市發(fā)展集團有限公司與鄭州市住宅與房地產業(yè)協會聯手啟動二手住房收購試點，為期兩個月，試點規(guī)模設定為500套。

鄭州版“以舊換新”具體操作如下：

1. 二手住房需滿足條件：位于金水區(qū)和鄭東新區(qū)三環(huán)以內，為普通商品住房，竣工年限不超過15年，建筑面積不超過120平方米，且小區(qū)具備正常物業(yè)管理服務。房屋需無查封、抵押等限制狀況，若有租賃關系，須在簽訂收購協議前解除。

2. 可選購新建商品房范圍：需為已取得竣工驗收備案的“現房”，且位于鄭州市主城區(qū)。

3. 產權人變更規(guī)定：試點階段收購上限為500套，二手住房產權人與所購新建商品住房買受人需為同一主體，且新房總價不得低于二手住房收購價。

4. 收付款流程：在完成房屋復核、評估、洽談、合同簽訂及物業(yè)交割、費用結清、戶口遷出、過戶等一系列手續(xù)后，城發(fā)安居公司將支付全部二手住房購房款，其中過戶稅費直接支付給換房群眾，余款支付給新房開發(fā)企業(yè)。

目前，“以舊換新”主要有三種模式：一是地方國資直接入場，如鄭州、無錫，將回收的舊房用作保障房和人才公寓；二是房企聯合經紀機構對舊房優(yōu)先推售，如淄博、寧波、武漢等，成功售出后購房者按流程購買新房；三是提供政策扶持或購房補貼，如長沙近期推出的“認房不認貸”、上調公積金貸款額度等措施。

然而，“以舊換新”在實際推行過程中面臨諸多挑戰(zhàn)：

1. 資金難題：地方國資直接入場模式中，收購資金來源不明，而收購舊房作為保障房雖能節(jié)省資源、降低庫存壓力，但受限于財政實力、管理成本、資金平衡等因素，難以大規(guī)模推廣。

2. 交易周期不匹配：新房和二手房交易周期差異顯著，換房群體為快速出售舊房可能需要降價，可能導致房價下跌預期，影響市場穩(wěn)定。

3. 換新限定與供需匹配問題：舊房收購模式通常要求購房者在指定新房樓盤購買，購房者選擇受限，且受就業(yè)、收入預期、購房心態(tài)等因素影響，政策效果有限。

針對廣州市場，由于二手住房已成為供需主體，且購房資金主要依賴賣房收入，市場對“以舊換新”政策有一定需求。廣州新建商品住宅價格持續(xù)下降，市場去化率低迷，亟需加大合理住房需求的支持力度。

專家建議一線城市如廣州在推動“以舊換新”時，可結合房票政策以減輕國資平臺資金壓力，同時采用稅收優(yōu)惠、開發(fā)商高折扣、中介密集推廣等方式，將舊房出售與新房購買緊密結合。此外，專家強調應加快構建公信力強的二手房信息和交易平臺，解決信息不對稱、交易成本高等問題，真正激活市場活力。

(責任編輯：張蕾)

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