頭部房企為何砸重金布局一線城市？李宇嘉表示，今年以來，重點(diǎn)城市、重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)房企的業(yè)績貢獻(xiàn)度明顯提升，比如中海在上海、北京、深圳的幾個(gè)項(xiàng)目均獲得熱銷，貢獻(xiàn)了超過一半的業(yè)績。當(dāng)樓市有效區(qū)域開始集中，房企與其到處撒網(wǎng)，不如聚焦重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)域，打造高溢價(jià)產(chǎn)品。

從地塊特點(diǎn)看，這類地塊均要打造改善型溢價(jià)項(xiàng)目，房企拿地目的是快速銷售、快速回款，以應(yīng)對(duì)市場下滑的波動(dòng)。此外，地方政府改革土地出讓模式，減少配建和價(jià)格限制，將打造權(quán)、定價(jià)權(quán)都給到開發(fā)商，后者能打造真正的改善型高端社區(qū)，綜合算下來，利潤率非常高。

從房企經(jīng)營層面看，確實(shí)需要拿一些有利潤空間的地塊，以優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，平滑未來業(yè)績波動(dòng)。今年以來，幾家頭部央國企都面臨一定的盈利下滑壓力。中海前九月總收入為1095.8億元，同比下降6.7%，經(jīng)營溢利為181.8億元，同比下降19.6%。保利前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1827.74億元，同比下降5.06%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為78.13億元，同比下降41.23%。

近期一線城市樓市回暖，也給了央國企拿地信心，以彌補(bǔ)今年前期銷售不振的行情。10月25日，中海發(fā)布第三季度報(bào)告，顯示1～9月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為1988.5億元，同比下降16.8%；前三季，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額2416.86億元，同比減少27.89%；同期，華潤置地累計(jì)合同銷售金額約1723億元，銷售面積約754.8萬平方米，分別按年減少26.5%及23.9%。

在前三季銷售下滑的背景下，房企迫切需要趁著市場回暖積極補(bǔ)倉，為后續(xù)業(yè)績回升奠定基礎(chǔ)。從新增貨值看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1～11月，華潤置地以1091億元新增貨值占據(jù)榜單第一，保利發(fā)展以1001億元新增貨值位列第二，綠城中國新增貨值規(guī)模958億元，位列第三；TOP10房企新增貨值總額7037.0億元，占百強(qiáng)房企的32.0%，即頭部十家企業(yè)拿掉市場超三成地塊。

值得注意的是，部分房企帶動(dòng)的土拍熱潮，并不代表土拍市場已經(jīng)全面回暖。中指數(shù)據(jù)顯示，2024年1～11月，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1～10月降幅收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，均由頭部央國企摘得，民營房企拿地仍較為審慎。

克而瑞表示，11月仍有超過半數(shù)企業(yè)未有土儲(chǔ)入賬，拿地金額超過100億的均為今年拿地規(guī)模較多的央國企，且集中在上海、北京等高總價(jià)的核心城市。整體而言，局部亮點(diǎn)出現(xiàn)主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)。12月將繼續(xù)迎來大量高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地，國央企依舊會(huì)是核心城市的拿地主力。