REITs模式改變了市場(chǎng)交易邏輯。它能讓資本隨時(shí)退出，資產(chǎn)也不會(huì)有夸張的漲跌幅，吸引了一批更有實(shí)力、投資穩(wěn)健的險(xiǎn)資出手。在中國內(nèi)地，REITs一推出就受到市場(chǎng)追捧。期間也經(jīng)歷過瘋漲和暴跌，近兩年市場(chǎng)才趨于穩(wěn)定。

據(jù)界面報(bào)道，薈聚的意向買方是由泰康人壽領(lǐng)投的基金，累計(jì)出資規(guī)模80億元。而北京SKP收購方博裕資本背后也能看到類似風(fēng)險(xiǎn)考量的政府基金。今年，險(xiǎn)資頻頻出手的對(duì)象還有萬達(dá)廣場(chǎng)。2023年以來，王健林持續(xù)斷腕出售了超過80座萬達(dá)廣場(chǎng)，其中新華保險(xiǎn)、陽光人壽、大家保險(xiǎn)等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)已收購24座，占比近3成。

險(xiǎn)資能在市場(chǎng)上瘋狂掃貨，不僅有本土物業(yè)持有方在出售項(xiàng)目，還有一些外資投資機(jī)構(gòu)出售其持有的商場(chǎng)全部或部分權(quán)益。今年1月，加拿大養(yǎng)老基金投資公司出售持有10年的龍湖集團(tuán)四個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，買家為大家保險(xiǎn)集團(tuán)。

一擲千金的時(shí)代，業(yè)主們傾盡心血打造的商場(chǎng)曾被視為可以長(zhǎng)期持有、不斷增值的寶貴資產(chǎn)。但當(dāng)它被擺上交易貨架，價(jià)值也不再神秘，赤裸裸地以真金白銀呈現(xiàn)。估價(jià)43.61億元的皇庭廣場(chǎng)，起拍價(jià)30.52億元，最終流拍。仙樂斯的故事也很曲折，這座商場(chǎng)以低于原估值25%的價(jià)格，賣給了廈門國企象嶼集團(tuán)，成交價(jià)為21億元。

與這些掙扎中的商場(chǎng)不同，薈聚與SKP的買方態(tài)度更為明確。出售后，SKP的控制權(quán)保持不變，買方更多以財(cái)務(wù)投資者身份參與。薈聚如果出售，大概率也會(huì)保留運(yùn)營控制權(quán)。

注重運(yùn)營使得一些過去不那么被看好的商場(chǎng)成了交易熱點(diǎn)。萬達(dá)在過去兩年交易的商場(chǎng)，很多都位于下沉城市，如甘肅武威、青海西寧等地。盡管買賣雙方都有需求，但最終能讓險(xiǎn)資出手的標(biāo)的仍然有限。目前市場(chǎng)面臨資產(chǎn)荒，想賣商場(chǎng)的很多，但沒有那么多好的標(biāo)的出現(xiàn)在交易臺(tái)。

運(yùn)營是當(dāng)下商場(chǎng)最具挑戰(zhàn)的部分。過去超級(jí)加盟商意氣風(fēng)發(fā)，一年開十幾個(gè)門店。而這兩年，他們心態(tài)大多傾向于觀望。小品牌和獨(dú)立品牌主理人進(jìn)入商場(chǎng)的意愿也在減弱，不愿意再賭上現(xiàn)金流搏一搏。

交易臺(tái)外，各地新商場(chǎng)還在陸續(xù)規(guī)劃中。商場(chǎng)一座接一座地開，但在商業(yè)世界里，真正難的不是蓋出來，而是活下去。