房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期來臨！(2)
政策效應(yīng)的結(jié)構(gòu)性局限加劇了調(diào)整深度。2024年以來，"四個取消、四個降低、兩個增加"及融資增量等政策密集出臺，但呈現(xiàn)"局部收效難以對沖整體乏力"的特征。深圳、上海等核心城市政策放松后短期成交回升，但天津武清、南京江寧等郊區(qū)卻因政策刺激引發(fā)二手房拋售潮，去化周期反而拉長。融資資源的錯配更顯致命：國企新增融資占比達86%，華潤置地融資成本僅2.71%，而民營房企債券融資同比下降20%，新城發(fā)展境外債利率高達11.88%，形成9個百分點的成本鴻溝。
三、行業(yè)陣痛：企業(yè)承壓與產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)
深度調(diào)整期的壓力已全面?zhèn)鲗?dǎo)至行業(yè)生態(tài)的各個層面，房企生存困境尤為突出。
資金鏈緊張形成惡性循環(huán)。2025年房企到期債務(wù)達5327億元，三季度迎來1600億元償債高峰，而上半年債券融資同比下降10%，到位資金整體下滑8%。即便是金地這樣的健康運營標桿企業(yè)，雖已還清公開債，但仍面臨巨大利息壓力，現(xiàn)金流緊張到暫停新項目投資，僅能消化存量。中小房企更是陷入絕境，全年倒閉數(shù)量達三五十家，法拍房與二手房掛牌量激增，市場流動性進一步惡化。
經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型陷入兩難。政策推動的"現(xiàn)房銷售"模式雖能重建市場信任，但要求資金沉淀至少2年且受嚴格監(jiān)管，導(dǎo)致房企現(xiàn)金流壓力加劇，不敢輕易拿地上新項目。華潤置地嘗試通過REITs盤活長租公寓等資產(chǎn)，但因程序繁瑣至今未能擴募，顯示出存量資產(chǎn)盤活機制的不暢。商業(yè)地產(chǎn)的困境更為嚴峻，一線城市甲級寫字樓空置率升至22%，北京部分區(qū)域甚至不足五成，租金從400元/㎡跌至220元/㎡，形成"稅費高于租金"的倒掛現(xiàn)象。
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