周期性拐點已至？

在本輪嚴厲調(diào)控之前，全國熱點城市的房地產(chǎn)市場已連續(xù)兩年上漲，很多城市的房價都翻了一番。熱錢輪番涌入一二線城市及周邊，樓市炒作氛圍濃厚。

在過去一年多時間里，全國包括京津冀、長三角、珠三角及周圍區(qū)域，因為價格絕對值較低+各種利好集中，導(dǎo)致投資需求旺盛，房價上漲了一倍多。

因而，從3月開始的本輪調(diào)控，以一線城市為中心全面封堵投資投機。21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，目前出臺嚴厲調(diào)控的城市，基本都位于京津冀、長三角、珠三角城市圈，比如北京及雄安新區(qū)周圍全面限購，過去限購以一二線城市為主，而當下是很多大城市周邊的三四線城市也進入限購范疇。

此外，本輪調(diào)控也開始限制持有年限，包括廈門、福州、廣州、珠海等18個以上的城市均出臺了新購房必須持有一定年限后才可以轉(zhuǎn)讓的政策。這些政策嚴厲打擊了短期炒作的投資者。

首創(chuàng)證券指出，通過強勢冰凍短期流動性，發(fā)揮對投資性需求的抑制作用，未來“限售”政策可能成為主流調(diào)控措施。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，后續(xù)二線城市將全面升級調(diào)控到“限購+限貸+限價+限售”的“四限時代”。

中國指數(shù)研究院認為，隨著熱點城市調(diào)控逐步升級和調(diào)控向周邊三四線城市蔓延，預(yù)計未來市場成交量仍將持續(xù)回調(diào)。

除了嚴厲調(diào)控，對于樓市影響最大的則是房地產(chǎn)信貸的變化。目前，房地產(chǎn)信貸政策全面收緊，一二線城市基本全面恢復(fù)了認房又認貸的信貸政策。

出于防范風(fēng)險的考慮，商業(yè)銀行房貸利率連續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示，4月全國首套房平均利率為4.52%，環(huán)比上月上升0.67%，已連續(xù)上升4個月，現(xiàn)在部分城市處于基準水平。首套房貸過去普遍8.5折、9折的情況已經(jīng)大幅減少。

4月底，北京部分銀行發(fā)布最新房貸利率通知，以網(wǎng)簽日期為準，5月1日（含）以后網(wǎng)簽的業(yè)務(wù)，首套房利率最低執(zhí)行基準利率，二套房執(zhí)行基準利率上浮20%。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進等人士看來，商業(yè)銀行取消首套房利率折扣，二套房利率由1.1倍上升至1.2倍，是房地產(chǎn)市場拐點即將到來的標志，樓市進入了周期性調(diào)整。接下來一些熱點區(qū)域的價格或?qū)⑾抡{(diào)。

在偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉看來，如今全國樓市政策的基調(diào)已定，北京作為樓市風(fēng)向標，未來很長一段時間內(nèi)的政策都將是從嚴趨緊、毫無松動可能的，“所以市場的降溫趨穩(wěn)已成定局，而房價也將再無上漲的空間和動力，進一步下滑是大勢所趨。”

嚴躍進指出，過去十多年，房地產(chǎn)調(diào)控和房價表現(xiàn)始終都具有周期性的，以收緊調(diào)控和放松調(diào)控為標志，樓市成交率先表現(xiàn)，之后便是價格的調(diào)整。實際上調(diào)控從來都是有效的，但是每次調(diào)控之后都會再次放松刺激，導(dǎo)致從總體上看房價仍然是上漲的。這次調(diào)控收緊，房價也會隨之調(diào)整不會例外。

他認為，這次調(diào)控與以往可能不同，除了限制性手段之外，還在加緊研究和制定長效調(diào)控政策，比如加大土地供應(yīng)調(diào)節(jié)供需關(guān)系，以及房地產(chǎn)稅等長效機制都有望加快出臺。

相關(guān)報道:

• 4月份一二線城市樓市降溫 上海成交量跌三成

• 北京樓市最嚴調(diào)控季：有投機者被套牢300萬元

• 樓市最嚴調(diào)控季:假離婚者手握近千萬被銷售員勸退

• 媒體：樓市寒冬 為何地方“賣地”收入反而大漲？

• 探訪燕郊樓市：從高熱恢復(fù)冷靜 投資客轉(zhuǎn)移陣地