（原標(biāo)題：北京新政后，一個外地青年的購房之旅）
剛需購房者應(yīng)稍安勿躁，珍惜“首貸”資格，靜待時機到來。
一道“非普”閘門，擋住了通過孟方女友貸款買房的既定之路。圖/CFP
“你的房子可能買不了了?！?月17日，還沒來得及網(wǎng)簽的孟方接到中介電話，說出臺了新政策，他的購房計劃因此生變。
孟方大學(xué)畢業(yè)后來北京發(fā)展，交了一個北京女朋友，去年兩人打算結(jié)婚，買房的事也提上日程。孟方在京雖已六年多，但頭兩年沒有繳納五險一金，滿足不了“五年社?！钡囊螅浇衲?月才有購房資格，因此雙方商定以女方名義買房。
由于兩人還沒有結(jié)婚，在咨詢了多個房屋中介以后，雙方設(shè)計出一個最優(yōu)購房方案：將女方名下位于房山區(qū)的房子賣掉，雙方貼點錢，再以首套房貸款方式最大杠桿購入位于石景山區(qū)的一套小房子。因為愛情，也因為女方出了購房款的大部分，雙方同意該房子為女方的婚前財產(chǎn)。
由于手上錢有限，房子的選擇面較小，而且元旦后房價上漲較快，甚至出現(xiàn)了隔一個晚上房東就漲價幾萬塊，或多位購房者搶一套房的情形，使得孟方和女友緊張不已。
終于，今年春節(jié)前，兩人覓得一套價格能承受的房子，不過便宜有便宜的問題，該房子為“滿二唯一”（房主持有該房已滿兩年且是唯一住房），并且沒有解押銀行貸款，需要孟方女友用賣掉房山房子的錢來給這套石景山的房子解押。但兩人仍立刻與賣家簽了合同，交了定金。很快，房山的房子就賣掉了，現(xiàn)在就差去辦按揭貸款了。
就在這個空當(dāng)，北京市連環(huán)出臺購房調(diào)控政策，使孟方的購房計劃橫生變數(shù)。
“非普”閘門
2017年3月17日下午，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（下稱“3·17通知”）。
該通知指出，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，都將被視為二套房，首付比提至60％，貸款時間調(diào)整為25年。
房山的房子已經(jīng)賣掉，現(xiàn)在孟方女友名下無房。但是其房山的房子之前貸過款，所以按照新規(guī)定，這次再購房為二套房，需要按照二套房執(zhí)行。無房有貸，這是第二套房認(rèn)定中受沖擊最大的一個類別。
這就是說，孟方那個按照355萬簽了合同的石景山房子，必須按照新政策，將其貸款降為40％，而不是之前的65％。
孟方之前計劃貸款65％，但并不是355萬元的65％即230.75萬元。
這是由于該房非“滿五唯一”，所以房東賣出時需要多繳納一筆個人所得稅。但按照二手房交易市場上的潛規(guī)則，所有的稅都由購房者承擔(dān)。
個人所得稅的認(rèn)定，按照相關(guān)規(guī)定，普通住房不滿五年或非家庭唯一住房出售時，按房屋差額的20％繳納，不能核實原房屋原值的按全額的1％繳納，即：總價×1％或（總價-成本）×20％。
小兩口不愿意全額承擔(dān)賣家的個人所得稅，于是中介建議將網(wǎng)簽價格做低，不低于區(qū)域指導(dǎo)價即可，最后，買賣雙方達成一致，以185萬元的價格網(wǎng)簽。而貸款金額是根據(jù)網(wǎng)簽價格發(fā)放的，因此孟方女友的貸款金額為185萬元×65％=120萬元。
新政之后，認(rèn)房又認(rèn)貸，孟方女友因為有貸款記錄，再買房屬于二套房，只能貸款四成，孟方女友僅能貸款74萬元，需要在首付時多掏將近50萬元。對于他們這樣的工薪階層來說，50萬元無疑是一筆巨款。孟方對《財經(jīng)》記者說：“236萬元的首付，兩家已經(jīng)是傾其所有。”
好在中介指出，要想按原計劃貸出120萬元并不困難，網(wǎng)簽價格只要做到300萬元即可，但這需要多交25萬元左右的稅。
想到多花25萬元總比買不到房強，兩口子咬牙接受了調(diào)高網(wǎng)簽價的方案。但新問題馬上又來了：如果網(wǎng)簽價格為300萬，這個房子就不是普通商品房了。
何為普通住宅？按照北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財政局、市地稅局聯(lián)合發(fā)布并于2014年10月8日起實施的《關(guān)于公布本市各區(qū)域享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格的通知》，符合以下三個標(biāo)準(zhǔn)，即為普通住宅：
1.面積140平方米以下（不含）；
2.容積率在1.0以上（除別墅外都達標(biāo)）；
3.成交價格在“環(huán)線指導(dǎo)價”的1.2倍的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)（這個是最大的影響）。
三個標(biāo)準(zhǔn)中，第三個影響最大。舉例來說，孟方欲購的房子位于石景山區(qū)五環(huán)到六環(huán)之間的位置，按規(guī)定，其總價不能超過374.4萬元，單價要小于31680元。在該標(biāo)準(zhǔn)制定時，該地區(qū)商品房均價僅為27130元，如今該地區(qū)二手房實際成交均價已經(jīng)遠(yuǎn)超31680元。
按上述規(guī)定，五環(huán)內(nèi)的房子總價不能超過468萬元，否則就是“非普”，市場由此戲謔北京房子為“468”。
非普通商品房（非普）稅既高，貸款利率也無優(yōu)惠。購買非普，契稅為總房價的3％，普通住宅則是1.5％；個人首次購買90平方米以下的普通住宅，且屬家庭首套房的，稅率僅為1％。此外，按照“3·17”通知，非普只能貸款兩成，60萬元，首付得交295萬元，兩人得多籌集60萬元資金。
一道“非普”閘門，擋住了通過孟方女友貸款買房的既定之路。
婚姻考驗
孟方不得不再次考慮由自己貸款買房。今年9月孟方就擁有購房資格，由于他買房是首套房，因此即使買“非普”，也可以貸六成款，資金壓力大為減緩。要做的只是跟賣方協(xié)商，變更合同主體，延期付款。因為購房合同已簽，新政之后賣房同樣變難，房東也愿意協(xié)商。
但這么做的問題是：房子由原計劃的女方婚前財產(chǎn)，變成了男方婚前財產(chǎn)，但出錢大頭卻是女方。即使孟方女友并不在意，可她的父母卻未必愿意。
撓頭之際，又一政策突然出臺。
3月22日，北京市地稅局、北京市住建委聯(lián)合印發(fā)關(guān)于進一步嚴(yán)格購房資格審核中個人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告。規(guī)定“在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)”，其中“連續(xù)5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”，是指按“工資、薪金所得”繳稅的納稅人，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續(xù)繳納個人所得稅，且每個月稅費不能為0元。按“個體工商戶生產(chǎn)、經(jīng)營所得”繳稅的納稅人，根據(jù)其適用的計稅期間，從申請月的上一個月(或上一季度)開始往前推算60個月(或20個季度)在本市連續(xù)繳納個人所得稅。該標(biāo)準(zhǔn)自2017年3月22日起執(zhí)行。
對于孟方來說，連續(xù)繳納60個月個人所得稅的新規(guī)可謂是晴天霹靂。按照以前的政策，社保和個稅繳納方面是存在不同的認(rèn)定要求。社保需要連續(xù)繳納60個月，而個稅只需要每年繳納一次。
雖然據(jù)有關(guān)部門解釋，對于因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過3個月的，可視為連續(xù)繳納。換言之，對于5年內(nèi)有換工作經(jīng)歷的個人，允許將其連續(xù)60個月在本市繳納個人所得稅的標(biāo)準(zhǔn)，降低至總共57個月。
但對于孟方來說，57個月和60個月沒有區(qū)別。因為他供職的公司從成本考慮，有很長一段時間，都是按最低標(biāo)準(zhǔn)繳納五險一金，這個標(biāo)準(zhǔn)達不到月薪3500元的個稅起征線，因此個稅記錄為零。孟方計算了一下，如果按照最低57個月計算的話，他距離符合購房標(biāo)準(zhǔn)要再延遲到2018年1月。
石景山的房主能等到那時候嗎？
歸根結(jié)底還是缺錢。在孟方看來，對他而言，新政的本質(zhì)，就是讓他的購房門檻抬高了50萬元。
融資無門
詢問了很多意見之后，結(jié)論還是借錢，只是向誰借，怎么借？
找親朋好友借錢是孟方首先想到的，但是由于之前就已經(jīng)“搜刮”了一圈，再湊五十萬談何容易。
于是“首付貸”、“信用貸”、“P2P”互聯(lián)網(wǎng)金融公司，一系列孟方之前聞所未聞的新詞涌入他的計劃表里。就在他準(zhǔn)備嘗試新事物的時候，新政又來了。
3月24日，中國人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會北京監(jiān)管局、北京住建委、北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（下稱信貸通知），規(guī)定對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行，公積金貸款亦然。并要求嚴(yán)格審核個人住房貸款首付款資金來源，嚴(yán)禁各類“加杠桿”金融產(chǎn)品用于購房首付款。
本次“去杠桿”的方法主要體現(xiàn)在兩方面：
第一，調(diào)查資金來源。各商業(yè)銀行要根據(jù)“了解你的客戶”的原則，加強對客戶的盡職調(diào)查，認(rèn)真核查購房人首付款資金來源，對使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿的客戶，應(yīng)拒絕發(fā)放貸款。嚴(yán)禁以消費貸、個人經(jīng)營性貸款等名義貸出資金用于支付購房首付。
第二，需嚴(yán)格審核借款人還款能力。各商業(yè)銀行要嚴(yán)格落實月供收入比(不超過50％)等政策要求，強化審核購房人收入證明材料。對于購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對于已成年、未就業(yè)、沒有固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)進一步嚴(yán)格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執(zhí)行。
一位會計師事務(wù)所合伙人告訴《財經(jīng)》記者，“按照《個人所得稅法》、《反洗錢法》，一個人交300萬元房款，必須有約150萬元的個稅交稅單，以證明自己的錢不是洗錢所需。”
這些規(guī)定如果嚴(yán)格執(zhí)行，對孟方都是“致命”打擊，之前他有過通過中介幫忙找“過橋”資金的想法，如今這個辦法顯然行不通了。甚至最早期那個靠提高網(wǎng)簽金額，以多交稅的代價多獲貸款的方案也無法實施了。
這是因為還有個月供收入比卡在那里。按照貸款120萬元來計算，由于是女方單獨購房，25年期月還款最低都要6000元以上，但是其女友目前收入并沒有達到1.2萬元。
山窮水盡之際，中介建議，不如注冊一個公司，用公司的名義買。因為“公司名義”購房可以規(guī)避目前的所有限購的規(guī)定，并且有些銀行可以做五成按揭，房子過戶之后也可以抵押貸款。
但公司購房弊端也很多。比如，轉(zhuǎn)賣時，契稅高于個人轉(zhuǎn)讓，還有個人不需要繳納但是公司必須繳納的房產(chǎn)稅，還有維持公司每年需要的費用，這些都讓作為一名普通打工者的孟方無力承擔(dān)。
這時孟方想到了商住。以前不想購買的商住兩用型住房，是因為商住兩用的房子不能上戶口，產(chǎn)權(quán)也是40年到50年不等，一直都不是孟方考慮的對象。
然而這次政策考慮的實在周全。3月26日晚間，北京發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》。該《公告》要求，在建在售商辦項目不得賣給個人，商業(yè)銀行暫停購房貸款。已銷售的商辦類項目再次上市并出售給個人的，個人應(yīng)符合名下在京無房和商辦類房產(chǎn)記錄，并連續(xù)五年繳社?；蚣{稅。
所有的買房之路都被堵死，焦頭爛額的孟方卻仍然知難而進：“如今在北京買房子，難度就跟當(dāng)年我父母在計劃生育那么嚴(yán)的情況下，生了我倆姐，又要了我一樣。”
可是為什么非得買房子呢？孟方對《財經(jīng)》記者說：“我們也想過租房，300萬元足夠在北京租50年的房了，但這和自己有還是不一樣。”頓了一下，他又補充道：“就像在農(nóng)村生活必須有個男孩，在北京生活也必須有個房子！”
房價會跌嗎
連環(huán)調(diào)控政策給北京火熱的二手房市場澆了一大盆冷水，它堵住的不僅是孟方這樣的剛需購房者，同樣堵住了非全款買房的投資者，因為貸款比例大降，投資門檻驟然提高。而商辦類項目的叫停，則壓縮了新房市場的擴張，使得違規(guī)開發(fā)商住兩用住宅的開放商們陷入銷售困境。
但市場上的錢依然還在。截至2017年2月末，廣義貨幣(M2)余額158.29萬億元,同比增長11.1％；狹義貨幣(M1)余額47.65萬億元,同比增長21.4％；流通中貨幣(M0)余額7.17萬億元,同比增長3.3％。
樓市一直是沉淀資金最大的池子，新政凍結(jié)了樓市后，市場上的錢會流向哪里？
過去兩年，隨著人民幣貶值預(yù)期增強，無論機構(gòu)還是個人，配置海外資產(chǎn)蔚然成風(fēng)。2月7日央行公布的數(shù)據(jù)顯示，中國1月末外匯儲備余額為2.998萬億美元，自2011年2月以來首次跌破3萬億美元關(guān)口。兩年間，外匯儲備減少了1萬億美元左右。
資本外流強化了人民幣的貶值預(yù)期，客觀上也減輕了國內(nèi)資產(chǎn)價格的上漲壓力。但從去年年中開始，當(dāng)局明顯收緊了資本流出的通道。機構(gòu)的對外投資并購、購買金融產(chǎn)品審核變嚴(yán)；居民資金匯出海外額度雖然保持一年5萬美元不變，但是審批手續(xù)趨緊。
一方面是人民幣無法繼續(xù)尋找海外出路；另一方面，美聯(lián)儲釋放信號，將于2017年加息三次，顯著增大人民幣貶值壓力。再加上樓市管制，堰塞在境內(nèi)的龐大流動性如何釋放，引人注目。
從北京房地產(chǎn)市場的供應(yīng)端來看，2016年北京供應(yīng)住宅用地15宗，總建筑面積220萬平方米，扣除棚改、自住房、公租房和安置房等類型住宅建筑面積，商品住宅供應(yīng)總建筑面積約為59萬平方米。從政策要求來看，商品住宅供應(yīng)量有望大幅增加，但2016年商品住宅實際成交面積為874萬平方米。2017年1月－2月住宅用地增量僅為23萬平方米，指望新房平抑需求并不現(xiàn)實。
所以調(diào)控政策同時要求，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目加快開發(fā)進度。倘使這一政策執(zhí)行到位，2017年新增住宅供應(yīng)量有望達到2016年實際成交套數(shù)的2倍以上。
但政策執(zhí)行仍有很大的彈性。如東興證券分析師所言，“政策提來終覺淺，落實此事要躬行”。因為以往出讓的土地并沒有設(shè)定房企拿地后的開發(fā)周期，在土地增值的巨大誘惑下，開發(fā)商仍會盡各種可能以拖延開發(fā)時間。
除了商品房，北京市為了解決供需矛盾，還增加了保障房供應(yīng)量。
北京主要建設(shè)籌集三類保障房源，即棚改安置房、公共租賃住房、自住型商品住房。北京市住建委表示，2017年北京市保障房將建設(shè)籌集5萬套并竣工6萬套。
在公租房方面，將逐步放寬公租房的準(zhǔn)入條件。在自住型商品房方面，本市自住型商品房將只針對無房家庭進行銷售，且不允許三年內(nèi)有房屋轉(zhuǎn)出記錄的家庭申購。原來因高于標(biāo)準(zhǔn)而無法申請保障房、購買商品住宅負(fù)擔(dān)過重的部分人群，將獲得購買保障房的資格，雖然未來入市流通會部分受限制，但對首套剛需人群仍可謂優(yōu)選。
由此可見，在抑制需求的同時，北京市也在加大供給，這對平抑房價無疑會起到正向作用。但蘇寧金融研究中心主任黃志龍認(rèn)為，對房價影響最大的因素是按揭貸款利率。這一結(jié)論來自中國樓市過去十年的數(shù)據(jù)。在2009年－2010年的第二個房價上漲與下跌周期中，監(jiān)管部門曾推出了7折購房利率政策，相應(yīng)地，2009年6月個人按揭貸款利率創(chuàng)下4.34％的新低，房價漲幅也于2009年末達到峰值。隨后按揭貸款利率拐頭向上，房價漲幅也于2010年4月進入下行周期。
2014年中以來的房價走勢表明，在2014年9月首次出現(xiàn)9折利率折扣之后，2015年3月房價上漲開始加速。經(jīng)過連續(xù)多次的降息和按揭貸款利率折扣，至今年6月按揭貸款利率已下行至4.55％，接近前期最低點（4.34％），當(dāng)前房價仍處于上行周期中（見圖表1）。
所以，房價走向的關(guān)鍵是央行是否加息。2017年剛開年，中國人民銀行先后提高了銀行間市場的公開市場操作利率，貨幣政策的基調(diào)已經(jīng)從“寬松”轉(zhuǎn)為“中性”，未來是否進一步轉(zhuǎn)為“收緊”，需要觀望。一旦房貸收緊，購房加杠桿空間和按揭貸款利率折扣幅度收窄，房價就可能出現(xiàn)拐點。
東興證券結(jié)合歷史數(shù)據(jù)作出判斷：短期內(nèi)，北京受此次調(diào)控政策的影響，二手房成交量有可能同比下滑30％－40％，但是中長期會逐漸修復(fù)。新房受預(yù)售證和銷售證約束，性價比較高，銷售下降將有限。
對于孟方這樣的剛需購房者，以上分析意味著什么呢？在政策不變的情況下，他們應(yīng)稍安勿躁，珍惜“首貸”資格，一邊排隊各種保障房（購房資格見表4），在三年到五年之內(nèi)一邊靜等加息以及“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)變更，同時留意因貸款壓力增大而拋盤的房子。
（應(yīng)被訪者要求，孟方為化名）
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