“提前還貸潮”:買房人搶著給，銀行不想要了？還貸怎么了？(5)

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2023-02-10 08:12:15

（附圖二）

再次，從不同貸款利率差值看。

2018年和2019年各季度末的月份，個(gè)人房貸平均利率一般低于同期貸款加權(quán)平均利率，或者略高一點(diǎn)；但是2020年以后，個(gè)人房貸利率相對(duì)后者更高，其中最高差值達(dá)到93個(gè)BP；直到2022年9月二者持平，差值為零。這種前后較快的價(jià)格差異的變化，會(huì)讓金融消費(fèi)者產(chǎn)生心理落差。

更直白地說，縱向比較，在較高利率時(shí)獲得房貸的居民更會(huì)認(rèn)為價(jià)格不夠合理；橫向比較，首次房貸這類客戶其實(shí)比一般中小企業(yè)可能更優(yōu)質(zhì)、卻以更高利率獲得貸款，他們也會(huì)感覺不夠合理，因此在可能的情況下干脆一還了之。

從金融理論上看，當(dāng)利率進(jìn)入下行周期時(shí)，銀行貸款客戶一般會(huì)縮短其借款的久期，包括提前償還本息、以新的短期貸款替代長期貸款、以低利率貸款替代高利率貸款（前者如目前的個(gè)人經(jīng)營性貸款）等方法，以減少利息支出。

一定程度上客戶借款和購房一樣是“買漲不買跌”，所以我們看到

在人口總量因素（長期與短期雙重）和人口收入因素（短期）影響下，2022年商品住宅銷售面積增速已經(jīng)陡降

（相關(guān)詳情見本文附圖三）。房產(chǎn)市場的供求關(guān)系變化將影響價(jià)格（多數(shù)區(qū)域表現(xiàn)為下降）及心理預(yù)期變化，進(jìn)而影響對(duì)房貸利率的感受與預(yù)期變化。

（附圖三）

商品住宅價(jià)格變化影響

房貸利率涉及居民負(fù)債的財(cái)務(wù)成本，商品住宅價(jià)格則涉及購房的直接成本，二者還具有相關(guān)性；同時(shí)從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，二者的上行或者下行變化，會(huì)對(duì)房貸客戶和其他購房者的“心理賬戶”產(chǎn)生影響。

在房價(jià)上行周期，投資性購房需求肯定是上升的，所以多年前有不少“房叔”和“房姐”之類人物的出現(xiàn)。而自住性購房（包括首次購買和改善性購買）需求同樣會(huì)上升，因?yàn)楹笃谙鄬?duì)前期的價(jià)格差為正數(shù)，即購房者的“心理賬戶”會(huì)產(chǎn)生“收益”的感受?！霸俨毁I，很快就會(huì)漲價(jià)了”，一句簡單的營銷話術(shù)就可以“助推”交易行為的發(fā)生。

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