另一個(gè)洞察“拐點(diǎn)”的角度是審視土地供應(yīng)。如高盛所言，中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題根植于特殊的土地供給機(jī)制，面粉的價(jià)格決定了面包的價(jià)格。無(wú)論是杭州還是深圳，當(dāng)前樓市面臨的癥結(jié)在于產(chǎn)能過(guò)剩，一方面新房供應(yīng)量過(guò)大，另一方面需求銳減。

易居CEO丁祖昱強(qiáng)調(diào)，土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯。走出調(diào)整期的關(guān)鍵在于樓市供求關(guān)系的恢復(fù)狀況。解決之道要么刺激需求，要么限制供給。

近期，全國(guó)重點(diǎn)28個(gè)城市相繼公布了供地計(jì)劃，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出明顯的“收縮”態(tài)勢(shì)。其中，有22座城市住宅用地供應(yīng)同比下降，占比接近八成，降幅超過(guò)30%的城市共計(jì)10個(gè)，主要為沿海發(fā)達(dá)城市。整體來(lái)看，商品住宅用地供應(yīng)面積減少了18%。收縮最為明顯的東莞，其商品住宅用地供應(yīng)面積同比下滑67.3%，蘇州下降63.5%，廈門下降53.8%，連上海也同比下降12.9%。舟山的降幅最大，高達(dá)78%。杭州和西安尚未公開相關(guān)數(shù)據(jù)，但從已知的住宅用地供應(yīng)面積同比下降44.3%推測(cè)，杭州商品住宅供應(yīng)減少幅度可能在30%至40%之間。

在土地供應(yīng)總量收縮的同時(shí)，各城市開始出讓核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊。數(shù)據(jù)表明，蘇州、廈門等地的優(yōu)質(zhì)板塊出現(xiàn)了較高的溢價(jià)率，一線城市甚至刷新了“地王”紀(jì)錄。近期，上海豪宅供應(yīng)放量，這既是對(duì)高端市場(chǎng)的考驗(yàn)——地段和配置越優(yōu)的產(chǎn)品越受歡迎，也顯示出改善型需求在一線和強(qiáng)二線城市對(duì)房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)的支撐作用。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，若成交量長(zhǎng)期大于供應(yīng)量，庫(kù)存將逐漸消化，一般當(dāng)去化周期低于12個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)將面臨上漲壓力。隨著居民負(fù)債率調(diào)整到位，改善型需求爆發(fā)，一二線城市的新房市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)“房荒”。

總而言之，縮減土地供應(yīng)堪稱一記重拳，盡管此舉可能導(dǎo)致地方政府面臨土地財(cái)政收入減少所帶來(lái)的系列危機(jī)。然而，從當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，一線城市及重點(diǎn)城市的核心地段已基本觸及階段性底部，而非核心城市和地段的市場(chǎng)前景則充滿挑戰(zhàn)。關(guān)于“房?jī)r(jià)還要跌多久”的問(wèn)題，因其涉及供需、老齡化、少子化等多種復(fù)雜因素，難以用短期或周期性視角給出確切答案。盡管如此，通過(guò)對(duì)多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家和學(xué)者