房價快“觸底”了嗎？剛需入場與土地供應(yīng)現(xiàn)端倪(3)

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2024-04-21 13:30:52 網(wǎng)易

觀察“拐點”的有效視角之一是二手房市場。在杭州、深圳等人口密集、土地資源緊張的大城市，二手房市場主導(dǎo)房價體系。供需失衡迫使購房者轉(zhuǎn)向二手房市場，市場價格隨供求關(guān)系水漲船高。如今，二手房市場成為激活房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵通道，唯有二手房交易活躍，提振市場購房資金，方能帶動新房認(rèn)購市場回暖。當(dāng)新房與二手房市場共同呈現(xiàn)生機勃勃、信心十足的態(tài)勢，房價下跌趨勢才有望得到遏制。

從樓市復(fù)蘇規(guī)律來看，通常始于一線城市，再逐步向外圍城市傳導(dǎo)。數(shù)據(jù)顯示，上海3月住宅成交量達(dá)到1.85萬套。在房地產(chǎn)界，1.5萬套被視為二手房交易的榮枯線，越過此線意味著市場呈上行態(tài)勢；而2.1萬套則被界定為陽春線，用于判斷市場是否火爆。這意味著經(jīng)歷年初的低迷期后，上海樓市呈現(xiàn)出火爆跡象。在上述成交量中，外環(huán)及300萬元以下的房子占比相較于2023年平均水平上升約3%，深圳也呈現(xiàn)出類似趨勢：3月成交的戶型中，63%為90平方米以下的小戶型。

結(jié)合一線城市與杭州的市場情況，可以得出一些初步結(jié)論：在購房者信心尚未完全恢復(fù)的背景下，學(xué)區(qū)房和核心地段的房產(chǎn)依然受到追捧，而“老破小”及遠(yuǎn)郊房產(chǎn)的泡沫消退速度較快。更為重要的是，剛需群體似乎開始增多。通常情況下，判斷房價是否觸底，關(guān)鍵在于剛需是否真正入市。

然而，社融數(shù)據(jù)卻對此提出質(zhì)疑。3月居民中長期貸款新增規(guī)模為4516億元，同比減少1800億元，回落至2017年至2019年平均水平（4293億元）。這一數(shù)字的下降，意味著背負(fù)房貸的人數(shù)在減少。中國人民銀行最新發(fā)布的《2023年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，20.2%的居民預(yù)期房價下降，為五年來最低值，僅有14.3%的居民選擇購房。剛需群體態(tài)度搖擺不定，且易受政策影響，其是否真正入市，還需通過未來幾個月的市場表現(xiàn)來驗證。

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