20世紀(jì)70年代，各國地產(chǎn)波動(dòng)與當(dāng)時(shí)石油危機(jī)引發(fā)的滯漲有關(guān)。通脹共振導(dǎo)致貨幣共振，進(jìn)而使地產(chǎn)周期同步。90年代是美蘇博弈后的第一輪全球化時(shí)期，全球經(jīng)濟(jì)高度共頻，貨幣和增長也呈現(xiàn)共振現(xiàn)象。

回顧歷史上的國別經(jīng)驗(yàn)，可以總結(jié)出一些規(guī)律來判斷并觀察地產(chǎn)由弱勢走向企穩(wěn)的信號。其中一個(gè)必要前提條件是增長預(yù)期改善。地產(chǎn)何時(shí)企穩(wěn)及有哪些指標(biāo)可跟蹤一直是市場關(guān)注的話題。在之前的報(bào)告中，分析了戰(zhàn)后34個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體共52個(gè)樣本的地產(chǎn)周期表現(xiàn)，指出全球地產(chǎn)周期內(nèi)嵌于全球經(jīng)濟(jì)周期。幾乎每十年左右，全球便會迎來一次廣泛的地產(chǎn)周期。全球經(jīng)濟(jì)和貨幣周期的高度相關(guān)性決定了全球地產(chǎn)周期的強(qiáng)關(guān)聯(lián)。大部分國家的經(jīng)驗(yàn)顯示，貨幣政策周期維持在4-7年左右，因此地產(chǎn)周期見底回升也需要4-7年。當(dāng)然，也有一些特殊情況，如日本，經(jīng)濟(jì)徹底走出地產(chǎn)帶來的負(fù)向拖累需要更長時(shí)間。

通過總結(jié)美日韓三國地產(chǎn)止跌企穩(wěn)的規(guī)律，可以為跟蹤中國地產(chǎn)企穩(wěn)回升提供參考。二戰(zhàn)后，日、韓、美均經(jīng)歷了多次地產(chǎn)周期。日本在二戰(zhàn)后經(jīng)歷了兩次顯著的地產(chǎn)危機(jī)，分別發(fā)生在1973-1977年與1991-2009年。韓國地產(chǎn)也經(jīng)歷過兩輪周期：1979-1982年和1991-2001年。美國則在1970s經(jīng)歷了兩輪地產(chǎn)起伏，1990s有小周期波動(dòng)，還有2000s的次貸危機(jī)。1970s的地產(chǎn)周期波動(dòng)與當(dāng)時(shí)石油危機(jī)沖擊全球經(jīng)濟(jì)有關(guān)。滯漲的爆發(fā)與收斂導(dǎo)致全球貨幣大起大落，全球生產(chǎn)、出口和制造巨幅波動(dòng)，從而影響地產(chǎn)起落。當(dāng)時(shí)的背景是原油危機(jī)帶來通脹大波動(dòng)，進(jìn)而引發(fā)貨幣波動(dòng)，全球各國地產(chǎn)周期高度共振。

進(jìn)入1990s，日韓兩國地產(chǎn)似乎壓著同樣的韻腳。1990年日本地產(chǎn)長周期見頂，直到2002年才有企穩(wěn)跡象。韓國也在1991年下旬迎來地產(chǎn)下行，直到2001年下旬才企穩(wěn)修復(fù)。日韓兩國還經(jīng)歷了亞洲金融危機(jī)的沖擊，并在危機(jī)前后經(jīng)歷國際資金的涌入和抽離，加大了地產(chǎn)波動(dòng)。政府強(qiáng)力介入調(diào)控，或推動(dòng)供給、收緊金融條件、提高稅收等方式控制地產(chǎn)上行，或特定流動(dòng)性注入、特定貼息政策等試圖撬動(dòng)地產(chǎn)回歸。實(shí)際上，1990s日韓兩國地產(chǎn)內(nèi)在邏輯大不相同。日本面臨的是大周期拐點(diǎn)，而韓國則剛承接日本產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加上WTO后搭乘全球化紅利，經(jīng)濟(jì)正處于增長高峰，因此其地產(chǎn)底色較日本更為健康。美國1990s迎來經(jīng)典的金發(fā)女郎時(shí)期，人口、增長和科技都處于美好時(shí)期，地產(chǎn)也處于黃金發(fā)展期。盡管當(dāng)時(shí)有儲貸危機(jī)擾動(dòng)，但對美國經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)周期并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

從日韓美的經(jīng)驗(yàn)看，地產(chǎn)有強(qiáng)烈的共性和個(gè)性。看似復(fù)雜的地產(chǎn)因素其實(shí)并不復(fù)雜，關(guān)鍵因素只有三個(gè)：貨幣、增長和人口。地產(chǎn)的商品屬性來自人口，金融屬性則取決于居民對未來收入預(yù)期的一次性貼現(xiàn)。增長決定了未來收入預(yù)期，貨幣流動(dòng)性決定了貼現(xiàn)率。以此視角看地產(chǎn)周期，地產(chǎn)小周期起落往往與貨幣松緊有關(guān)，企穩(wěn)態(tài)勢是否扎實(shí)則與當(dāng)期增長動(dòng)能是否強(qiáng)勁有關(guān)，最底層的長趨勢取決于人口。當(dāng)貨幣寬松、增長強(qiáng)勢、人口旺盛三因素共振時(shí)，地產(chǎn)將迎來強(qiáng)勢周期，即便短期下滑，貨幣稍一寬松便能快速企穩(wěn)反彈。反之，若增長弱勢、人口凋零兩大因素共振，地產(chǎn)將經(jīng)歷疲弱的長周期，即便貨幣再寬松也很難有強(qiáng)反彈，但并不意味著不會企穩(wěn)。例如，日本1990年的地產(chǎn)下滑是由于人口結(jié)構(gòu)、增長驅(qū)動(dòng)、金融條件收緊三因素共振的大周期下滑。直至2002年，日本出清一波不良資產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)搭乘全球化出現(xiàn)出口和投資轉(zhuǎn)強(qiáng)，2004年地產(chǎn)才迎來弱企穩(wěn)。

如果地產(chǎn)已經(jīng)處于下滑趨勢，如何企穩(wěn)存在一些規(guī)律性線索。首先，房地產(chǎn)企穩(wěn)的順序是先成交上量，再庫存下降，最后價(jià)格企穩(wěn)。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)已處于下行區(qū)間，需要商品屬性率先回溫，才能探討金融屬性。例如，美國于2010年7月成屋銷量觸及新低后反彈穩(wěn)定在400萬套左右，2012年3月房價(jià)觸及新低后企穩(wěn)回升。核心城市的房價(jià)往往會更早給出企穩(wěn)信號，因?yàn)楹诵某鞘谐掷m(xù)處于人口凈流入狀態(tài)，房價(jià)下行周期中金融屬性強(qiáng)，價(jià)格下跌幅度較大，當(dāng)房地產(chǎn)周期回溫時(shí)，供需格局率先變化，企穩(wěn)信號也更早到來。例如，2001年后韓國首爾房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他主要城市，2004年日本東京二十三區(qū)房價(jià)企穩(wěn)回升、全國房價(jià)跌幅收窄。此外，地產(chǎn)企穩(wěn)離不開貨幣寬松，這是必要非充分條件。按照歷史經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)從深度下行回到企穩(wěn)態(tài)勢時(shí)，10年期國債利率通常不超過核心通脹200個(gè)基點(diǎn)。地產(chǎn)企穩(wěn)的另一個(gè)必要前提是增長預(yù)期改善。當(dāng)舊增長動(dòng)能無法持續(xù)，地產(chǎn)隨之迎來長久低迷狀態(tài)，此時(shí)貨幣寬松無濟(jì)于事，直到經(jīng)濟(jì)完成新舊轉(zhuǎn)換，地產(chǎn)才有可能真正走出疲弱狀態(tài)。例如，2004年地產(chǎn)企穩(wěn)之前，日本在2002年出清了地產(chǎn)鏈的不良資產(chǎn)，并在2003年迎來出口反彈，國內(nèi)消費(fèi)和增長預(yù)期大幅改善，隨后地產(chǎn)企穩(wěn)。