新房成交面積，越來越大了 改善需求成主流！在昨天的二手房成交分析中，深圳、杭州、青島、蘇州等城市的二手房成交套均面積出現(xiàn)了明顯增長。新房市場的這一趨勢更加顯著。

2026年前兩個(gè)月，全國120平方米以上新房成交占比達(dá)到45.5%，而這一數(shù)字在2022年僅為40%。四年間提升了5.5個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)城市如上海、北京、杭州和成都，120平米以上新房成交占比都在五成以上。廣州和深圳雖然占比不到四成，但仍在上升。

從近幾年的新房成交走勢來看，成交趨向大面積化已成為逐漸清晰的趨勢。全國120平米以上新房成交占比從2022年的40%攀升至2025年的44.7%。2026年前兩個(gè)月，每成交兩套新房，就有一套是120平米的大戶型。

大面積段的增長并不是來自純剛需小面積段的讓渡，而是擠占了90-120平米剛改的面積空間。數(shù)據(jù)顯示，90平米以下純剛需面積段非但沒有減少，反而在2026年初略有回升，從去年同期的16.5%升至18.7%，較2025年整體也有0.3個(gè)百分點(diǎn)的提升，但仍處于20%以下的低位。相較之下，全國90-120平米面積段產(chǎn)品成交占比從2022年的42.8%逐步縮減至2026年前兩個(gè)月的35.8%，減少了7個(gè)百分點(diǎn)。

在新房市場進(jìn)入改善驅(qū)動的背景下，改善房源的面積段準(zhǔn)入門檻正抬升到120平米。截至3月23日的成交數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都的新房成交中，120平米以上面積段成交占比有四個(gè)城市在一半以上。其中，杭州以75.07%的占比位居六城之首，且較2025年全年提升了4.78個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，在杭州的新房市場中，每賣出四套房，就有三套是120平米以上的大戶型，新房成交結(jié)構(gòu)全面改善化。成都前3月120平米以上大戶型成交占比達(dá)到64.4%，雖然較2025年全年降了1.34個(gè)百分點(diǎn)，但整體新房市場也是以改善為主導(dǎo)。北京和上海作為一線城市，120平米以上大面積成交占比均在五成以上，盡管不及杭州、成都，但由于房價(jià)較高，改善“含金量”更高。以上海為例，2026年前3月，外環(huán)內(nèi)新房套均總價(jià)已達(dá)1846萬元，而120平米以上大戶型供應(yīng)高度集中于此區(qū)域，供應(yīng)占比達(dá)74%，該面積段成交套均總價(jià)更高達(dá)2658萬元。廣州和深圳120平米以上成交占比分別為39.92%和31.10%，占比雖不足四成，但較2025年占比仍在提升，其中深圳提升了6.43個(gè)百分點(diǎn)，前3月120平米以上大戶型成交占比達(dá)到了31.1%。

成交結(jié)構(gòu)變化的背后，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在同步調(diào)整。從新房供應(yīng)來看，重點(diǎn)六城120平米以上房源的供應(yīng)占比同樣在持續(xù)攀升。其中上海、深圳、杭州和成都前3月新入市的項(xiàng)目中，120平米以上戶型占比普遍超過55%。開發(fā)商在產(chǎn)品端的改善化布局與市場需求基本形成共振。成交占比最高的杭州，前3月新房供應(yīng)中120平米以上大戶型已占到了八成以上，較2025年提升了12.11個(gè)百分點(diǎn)。具體項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)顯示，3月以來開盤的16個(gè)項(xiàng)目中有8個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)面積起步就超過120平米，僅4個(gè)項(xiàng)目以89平米左右小面積起步，且供應(yīng)占比多在50%以下，這些項(xiàng)目有一半以上供應(yīng)面積段仍為120平米以上。

從這一角度來看，重點(diǎn)城市正在從供給側(cè)強(qiáng)化“剛需擠出”的趨勢。在土地成本較高的核心城市，開發(fā)商主動選擇不做或少做小戶型，將資源集中在高溢價(jià)、去化較快的大面積產(chǎn)品上。深圳雖然供應(yīng)占比相對較低，但2026年新入市項(xiàng)目的大戶型比例也在明顯提升。值得注意的是，深圳120平米大戶型供應(yīng)占比低于成交占比，意味著一部分改善需求可能會流向二手房市場中的次新房大戶型。

當(dāng)前市場重心加速向改善需求傾斜，這實(shí)際是在“雙軌并行”框架下商品房市場的一次需求轉(zhuǎn)換，即從“有沒有”到“好不好”的轉(zhuǎn)變。未來龐大的改善需求將成為行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心動力。